Khi cầm trên tay cuốn Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), nhiều người thường chỉ quan tâm đến diện tích hay thời hạn sử dụng mà vô tình bỏ qua mục "Hình thức sử dụng". Tuy nhiên, đây lại là thông tin pháp lý cốt lõi quyết định phạm vi quyền hạn của bạn đối với mảnh đất đó. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa 'Sử dụng riêng' và 'Sử dụng chung' không chỉ giúp bạn tránh được những tranh chấp không đáng có mà còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự một cách an toàn.

1. Hình thức sử dụng đất là gì?

Về mặt pháp lý, hình thức sử dụng đất là cách thức mà Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất thuộc về một chủ thể duy nhất hay nhiều chủ thể cùng khai thác, sử dụng. Theo quy định mới nhất tại Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thông tin này được thể hiện rõ nét tại mục thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận.

Cụ thể, tại Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, hình thức sử dụng đất bao gồm hai loại chính:

• Sử dụng riêng: Toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (có thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức...).
• Sử dụng chung: Diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của từ hai người sử dụng đất trở lên mà không thể phân chia ranh giới cụ thể cho từng người.

2. Cách ghi hình thức sử dụng đất trong Sổ đỏ theo quy định mới

Để đảm bảo tính thống nhất và minh bạch, khoản 5 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT đã hướng dẫn chi tiết cách ghi nhận thông tin này như sau:

• Đối với đất thuộc quyền sử dụng riêng: Ghi “Sử dụng riêng”.
• Đối với đất thuộc quyền sử dụng chung: Ghi “Sử dụng chung”.
• Trường hợp thửa đất vừa có diện tích chung, vừa có diện tích riêng: Ghi rõ diện tích cụ thể cho từng hình thức. Ví dụ: “100 m2 sử dụng chung; 50 m2 sử dụng riêng”.
• Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất với các hình thức sử dụng khác nhau: Phải ghi lần lượt hình thức sử dụng kèm theo loại đất và diện tích tương ứng.

Việc phân định rõ ràng này giúp người dân dễ dàng nhận biết quyền hạn của mình. Chẳng hạn, nếu Sổ đỏ ghi "Sử dụng chung", khi bạn muốn chuyển nhượng hoặc thế chấp, bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu khác.

3. Đất chung cư là "riêng" hay "chung"?

Đây là câu hỏi mà rất nhiều cư dân tại các đô thị lớn quan tâm. Theo chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ chung cư là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia.

Tại khoản 3 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP nêu rõ:

“Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư... bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư...”

Như vậy, khi bạn mua một căn hộ chung cư, trên Sổ hồng của bạn, mục hình thức sử dụng đất sẽ luôn được ghi là “Sử dụng chung”. Tỷ lệ quyền sử dụng đất của bạn sẽ được tính dựa trên tỷ lệ diện tích căn hộ của bạn so với tổng diện tích sàn của toàn bộ tòa nhà.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc nắm vững các quy định về hình thức sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 là vô cùng cần thiết. Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch mua bán hay đặt cọc nào, bạn hãy kiểm tra thật kỹ mục này trên Sổ đỏ. Nếu thửa đất ghi "Sử dụng chung", hãy yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ văn bản đồng ý của các thành viên khác hoặc các đồng sở hữu để đảm bảo giao dịch đúng pháp luật và tránh rủi ro bị vô hiệu sau này.