Trong bối cảnh thị trường bất động sản và doanh nghiệp năm 2019 đang phát triển mạnh mẽ, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào công ty cổ phần trở thành một phương thức phổ biến để hình thành vốn điều lệ. Tuy nhiên, đây là một giao dịch phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Doanh nghiệp 2014.

1. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất năm 2019

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn khi có các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất (đất giao có thu tiền, đất thuê trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm) mà quyền góp vốn sẽ có những hạn chế khác nhau. Đặc biệt, đất thuê trả tiền hàng năm thường không được phép góp vốn bằng QSDĐ mà chỉ được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

2. Mẫu Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Dưới đây là khung mẫu hợp đồng chuẩn được sử dụng phổ biến tại các văn phòng công chứng năm 2019:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Số: ......................../HĐGVQSDĐ

Bên góp vốn (Bên A): [Thông tin cá nhân/tổ chức góp vốn]

Bên nhận góp vốn (Bên B): [Thông tin Công ty cổ phần nhận vốn]

Điều 1: Đối tượng góp vốn
Quyền sử dụng đất tại thửa đất số..., tờ bản đồ số..., địa chỉ..., diện tích... m2 theo Giấy chứng nhận số...

Điều 2: Giá trị góp vốn
Giá trị quyền sử dụng đất được các bên thống nhất định giá là: ... VNĐ.

Điều 3: Thời hạn và mục đích góp vốn
Góp vốn để hình thành vốn điều lệ công ty cổ phần với thời hạn...

3. Quy trình định giá tài sản góp vốn

Một trong những bước quan trọng nhất khi góp vốn vào doanh nghiệp là định giá tài sản. Theo Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2014, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc do tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá.

Nếu tài sản được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị định giá và giá trị thực tế.

4. Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Sau khi ký kết hợp đồng góp vốn có công chứng, các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật đất đai, việc chuyển quyền sở hữu/quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Hồ sơ bao gồm:
1. Đơn đăng ký biến động.
2. Hợp đồng góp vốn đã công chứng.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
4. Giấy tờ pháp lý của hai bên (CMND/CCCD, Giấy phép kinh doanh).

5. Những rủi ro pháp lý cần lưu ý

Việc góp vốn bằng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không xem xét kỹ quy hoạch hoặc tình trạng pháp lý của thửa đất. Nếu công ty giải thể hoặc phá sản, việc rút lại tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào phương án phân chia tài sản và ưu tiên thanh toán nợ theo quy định của pháp luật về phá sản.

Lời khuyên cho các doanh nghiệp năm 2019 là nên thực hiện thẩm định pháp lý (Due Diligence) kỹ lưỡng đối với thửa đất trước khi chấp nhận góp vốn để tránh các tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.