Việc xác định chính xác thời điểm bắt đầu sử dụng nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết các quyền lợi liên quan đến thuê, mua và cải tạo nhà ở. Nhằm tháo gỡ những bất cập trong thực tiễn, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2019/NĐ-CP, bổ sung thêm Điều 57a vào Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Khu tập thể cũ tại Hà Nội - Đối tượng điều chỉnh chính của các quy định về nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (ảnh minh họa)

1. Trường hợp người sử dụng có hợp đồng thuê nhà chính chủ

Đối với những hộ gia đình, cá nhân đang thực tế cư trú và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở cũ, pháp luật quy định các mốc thời gian ưu tiên như sau:

• Ưu tiên thời điểm ghi trong hợp đồng: Nếu trong văn bản hợp đồng đã ghi rõ ngày, tháng, năm bố trí sử dụng thì đây sẽ là căn cứ pháp lý cao nhất.
• Căn cứ vào ngày ký kết: Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà không ghi rõ thời điểm bố trí, cơ quan chức năng sẽ lấy ngày ký kết hợp đồng làm mốc khởi đầu.
• Đối với hợp đồng ký lại hoặc gia hạn: Đây là tình huống rất phổ biến tại các khu tập thể cũ. Theo quy định mới, thời điểm bố trí sử dụng sẽ được tính lùi về thời điểm nêu tại hợp đồng ký kết đầu tiên. Điều này đảm bảo quyền lợi liên tục cho người thuê nhà qua nhiều thời kỳ.

2. Trường hợp không có hợp đồng nhưng có văn bản bố trí sử dụng

Thực tế lịch sử để lại nhiều trường hợp người dân sử dụng nhà dựa trên các quyết định điều động, văn bản phân nhà của cơ quan, đơn vị cũ mà chưa kịp lập hợp đồng thuê nhà chính thức. Khi đó:

• Thời điểm sử dụng được xác định theo ngày ghi trong văn bản bố trí đó.
• Nếu văn bản không ghi ngày cụ thể, mốc thời gian sẽ được tính từ ngày ban hành văn bản.

Việc xác định thời điểm sử dụng dựa trên các giấy tờ, hợp đồng cũ là căn cứ pháp lý quan trọng (ảnh minh họa)

3. Xác định thời điểm khi nhận chuyển quyền thuê nhà

Với các trường hợp nhận chuyển quyền thuê nhà ở (mua bán quyền thuê), quy định tại Điều 57a nhấn mạnh tính kế thừa. Thời điểm xác định sẽ tính theo người đầu tiên có tên trong hợp đồng hoặc văn bản bố trí sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ban đầu.

"Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở do nhận chuyển quyền thuê nhà ở thì thời điểm bố trí sử dụng nhà ở được xác định theo thời điểm người đầu tiên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc văn bản bố trí sử dụng nhà ở."

4. Hiệu lực thi hành

Các quy định chi tiết này tại Nghị định 30/2019/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05/05/2019. Người dân đang sinh sống tại các khu nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước cần lưu ý các mốc thời gian này để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến nhà ở một cách thuận lợi nhất.