Nghị định số 30/2019/NĐ-CP được ban hành bởi Chính phủ nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Văn bản này tập trung giải quyết các vướng mắc pháp lý liên quan đến việc xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước, thời hạn giải quyết cho thuê và các quy định chuyển tiếp nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người thuê, mua nhà.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Nghị định áp dụng đối với các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cùng các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có liên quan đến việc quản lý, bố trí sử dụng, cho thuê, mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước trên phạm vi toàn quốc.

Xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước

Nghị định bổ sung Điều 57a vào sau Điều 57 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết phương thức xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước cho từng trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp người đang thực tế sử dụng nhà ở, có hợp đồng thuê nhà và có tên trong hợp đồng:
  • Nếu thời điểm bố trí sử dụng được ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà thì xác định theo thời điểm ghi trong hợp đồng.
  • Nếu trong hợp đồng thuê nhà không ghi thời điểm bố trí sử dụng thì xác định theo thời điểm ký kết hợp đồng đó.
  • Nếu thuộc diện ký lại hợp đồng hoặc gia hạn hợp đồng thuê nhà thì thời điểm bố trí sử dụng được xác định theo thời điểm nêu tại hợp đồng ký kết đầu tiên.
  • Nếu người trực tiếp sử dụng nhà ở có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền thuê nhà trước khi ký kết hợp đồng thì thời điểm bố trí sử dụng được xác định theo thời điểm nộp tiền thuê nhà. Trường hợp khi ký kết hợp đồng mà cơ quan có thẩm quyền đã truy thu tiền thuê nhà (có giấy tờ chứng minh) thì thời điểm bố trí sử dụng được xác định theo thời điểm tính truy thu tiền thuê nhà.
  • Nếu người trực tiếp sử dụng nhà ở có quyết định hoặc văn bản phân phối, bố trí sử dụng nhà ở (văn bản bố trí sử dụng) và có tên trong văn bản đó trước thời điểm ký kết hợp đồng thì thời điểm bố trí sử dụng được xác định theo thời điểm ghi trong văn bản bố trí sử dụng; nếu văn bản này không ghi thời điểm thì xác định theo thời điểm ban hành văn bản.
• Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở, không có hợp đồng thuê nhà nhưng có tên trong văn bản bố trí sử dụng: Thời điểm bố trí sử dụng nhà ở được xác định theo thời điểm ghi trong văn bản đó; nếu trong văn bản không ghi thời điểm thì xác định theo thời điểm ban hành văn bản này.
• Trường hợp đang thực tế sử dụng nhà ở thuộc diện nhận chuyển quyền thuê nhà ở: (Có hợp đồng thuê nhà hoặc có văn bản bố trí sử dụng nhà ở nhưng không có tên trong hợp đồng hoặc văn bản đó) Thời điểm bố trí sử dụng nhà ở được xác định theo thời điểm của người đầu tiên có tên trong hợp đồng hoặc văn bản bố trí sử dụng nhà ở này.

Thời hạn giải quyết cho thuê và thời hạn hợp đồng thuê nhà ở cũ

Nghị định tiến hành sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 60 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP nhằm rút ngắn và làm rõ quy trình cho thuê nhà ở cũ:

• Thời hạn giải quyết cho thuê: Không quá 30 ngày, kể từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị thuê nhà ở nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
• Thời hạn hợp đồng thuê nhà ở cũ: Quy định cứng là 05 năm, tính từ ngày ký kết hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp người thuê có nhu cầu thuê với thời hạn ngắn hơn.
• Gia hạn hợp đồng: Khi hết thời hạn thuê nhà ở mà bên thuê vẫn đáp ứng đủ điều kiện thuê và có nhu cầu tiếp tục thuê thì được gia hạn hợp đồng thuê nhà ở bằng với thời hạn thuê trước đó (05 năm), trừ các trường hợp bị thu hồi nhà ở theo quy định của pháp luật.

Quy định về điều khoản chuyển tiếp

Để bảo đảm tính liên tục của pháp luật và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến các giao dịch đã hoặc đang thực hiện, Nghị định quy định các điều khoản chuyển tiếp cụ thể:

• Đối với giao dịch mua bán nhà ở cũ:
  • Trường hợp đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì giữ nguyên, không thực hiện xác định lại thời điểm bố trí sử dụng nhà ở.
  • Trường hợp đã nộp hồ sơ mua nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng đến ngày Nghị định có hiệu lực các bên vẫn chưa ký kết hợp đồng mua bán thì phải thực hiện xác định thời điểm bố trí sử dụng nhà ở theo quy định mới tại Nghị định này.
• Đối với giao dịch thuê nhà ở cũ:
  • Các trường hợp đã ký hợp đồng thuê nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà có ghi thời hạn thuê khác với quy định mới thì các bên không phải ký lại hợp đồng.
  • Trường hợp đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà hợp đồng thuê thuộc diện phải gia hạn hoặc ký lại thì thời hạn thuê nhà ở mới sẽ được áp dụng và xác định theo quy định của Nghị định này.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm thực hiện

• Hiệu lực thi hành: Nghị định 30/2019/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 5 năm 2019.
• Trách nhiệm hướng dẫn: Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm hướng dẫn chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện Nghị định này trên phạm vi cả nước.
• Trách nhiệm thi hành: Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm thi hành các quy định tại Nghị định này.