Giao dịch mua bán nhà đất luôn là một trong những giao dịch dân sự quan trọng và có giá trị lớn nhất đối với mỗi cá nhân, gia đình. Tuy nhiên, để một hợp đồng mua bán có hiệu lực pháp luật và bảo vệ được quyền lợi của các bên, việc tuân thủ các điều kiện khắt khe về đối tượng giao dịch cũng như năng lực của các bên tham gia là điều bắt buộc. Dưới đây là tổng hợp chi tiết các quy định pháp luật hiện hành trong năm 2019 mà quý độc giả cần lưu ý.

Ký kết hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng (ảnh minh họa)

1. Điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch mua bán

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán phải đáp ứng đầy đủ 04 điều kiện cơ bản sau đây:

• Thứ nhất: Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là Sổ hồng hoặc Sổ đỏ). Đây là bằng chứng pháp lý quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên bán.
• Thứ hai: Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. Nếu nhà đang bị tranh chấp, cơ quan công chứng sẽ từ chối thực hiện thủ tục.
• Thứ ba: Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thứ tư: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Trích dẫn khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014:
"Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương..."

Nhà ở riêng lẻ rao bán cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý (ảnh minh họa)

2. Điều kiện đối với các bên tham gia hợp đồng mua bán

Không chỉ nhà ở, mà bản thân người bán và người mua cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định theo Điều 119 Luật Nhà ở 2014.

Đối với bên bán nhà ở

Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp để thực hiện giao dịch. Đặc biệt, nếu là cá nhân, người bán phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Điều này có nghĩa là họ phải từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quyết định của Tòa án.

Đối với bên mua nhà ở

Pháp luật năm 2019 quy định khá cởi mở cho bên mua:

• Cá nhân trong nước: Chỉ cần có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có hộ khẩu thường trú tại nơi có nhà ở.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài: Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định và có đủ năng lực hành vi dân sự.

3. Trường hợp mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất

Trong thực tế, phần lớn các giao dịch nhà ở riêng lẻ đều bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, ngoài các điều kiện về nhà ở, các bên còn phải tuân thủ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

• Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.

Việc nắm rõ các quy định này giúp người dân tự bảo vệ mình trước các rủi ro pháp lý, tránh tình trạng "tiền mất tật mang" khi thực hiện các giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường năm 2019 đang có nhiều biến động.

Bài viết mang tính chất tham khảo, quý khách nên liên hệ chuyên gia pháp lý để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp.