Tình trạng diện tích đất đo đạc thực tế chênh lệch so với con số ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) không phải là hiếm gặp tại Việt Nam. Sự sai lệch này có thể bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân như sai số trong kỹ thuật đo đạc cũ, sự biến động của ranh giới tự nhiên hoặc do quá trình lấn chiếm, chuyển nhượng không chính thức. Trong bối cảnh pháp lý năm 2019, việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 là vô cùng quan trọng để người dân tránh được các rủi ro về tài chính và pháp lý.

Những rủi ro tiềm ẩn khi diện tích thực tế khác Sổ đỏ

Nhiều người sử dụng đất cho rằng việc chênh lệch vài mét vuông là chuyện nhỏ, nhưng thực tế, điều này kéo theo hàng loạt hệ lụy phức tạp:

• Gánh nặng thuế phí: Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn Sổ đỏ nhưng người dân vẫn nộp thuế sử dụng đất theo diện tích trên giấy tờ, họ đang phải chi trả một khoản tiền "oan" trong suốt nhiều năm.
• Tranh chấp khi chuyển nhượng: Đây là rủi ro lớn nhất. Khi mua bán đất theo đơn giá m2, nếu bên mua đo đạc lại và phát hiện thiếu hụt diện tích, hợp đồng rất dễ bị hủy bỏ hoặc dẫn đến kiện tụng kéo dài.
• Mất quyền lợi khi bị thu hồi: Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường thường căn cứ vào diện tích trên Sổ đỏ. Nếu diện tích thực tế lớn hơn nhưng chưa được cập nhật, người dân sẽ chịu thiệt thòi lớn.

Căn cứ pháp lý xử lý chênh lệch diện tích theo Luật Đất đai 2013

Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, việc xử lý chênh lệch diện tích được chia thành các trường hợp cụ thể như sau:

"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có."

Như vậy, nếu ranh giới ổn định và không có tranh chấp, người dân hoàn toàn có thể yên tâm được công nhận theo diện tích thực tế mà không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho phần tăng thêm.

Quy trình và thủ tục cấp đổi Sổ đỏ mới nhất năm 2019

Để hợp thức hóa diện tích thực tế, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Các bước thực hiện cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ cơ bản theo hướng dẫn tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Bản sao chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân.

Bước 2: Nộp hồ sơ và tiếp nhận

Người dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa. Tại các vùng nông thôn, có thể nộp trực tiếp tại UBND cấp xã để được chuyển lên cấp có thẩm quyền.

Bước 3: Giải quyết và trả kết quả

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận sơ đồ đo đạc và trình UBND cấp huyện ký cấp đổi Sổ đỏ. Thời gian giải quyết thông thường không quá 07 ngày làm việc (đối với vùng sâu vùng xa là không quá 17 ngày).

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Trong năm 2019, với sự thắt chặt trong quản lý đất đai, người dân nên chủ động kiểm tra lại ranh giới và diện tích đất của mình. Nếu phát hiện sai lệch, hãy thực hiện cấp đổi ngay để tránh những rắc rối phát sinh khi thực hiện các giao dịch dân sự hoặc khi Nhà nước triển khai các dự án quy hoạch. Việc minh bạch hóa diện tích trên Sổ đỏ chính là cách tốt nhất để bảo vệ tài sản bền vững.