Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những chuyển dịch mạnh mẽ, đất thương mại, dịch vụ trở thành tâm điểm chú ý của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, không ít người vẫn còn mơ hồ về khái niệm, thời hạn sử dụng cũng như những rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi xây dựng công trình trên loại đất này. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết dựa trên những quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

1. Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai 2024, khái niệm này được định nghĩa như sau:

"1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ."

Về bản chất, đây là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Mục đích sử dụng chính là để xây dựng các cơ sở kinh doanh như trung tâm thương mại, siêu thị, văn phòng cho thuê, khách sạn, nhà hàng... Việc sử dụng loại đất này phải tuyệt đối tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định về bảo vệ môi trường đã được phê duyệt.

Trên bản đồ địa chính, loại đất này được ký hiệu là TMD theo quy định tại Thông tư 08/2024/TT-BTNMT.

2. Thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ: Lâu dài hay có thời hạn?

Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất là đất thương mại, dịch vụ chỉ có thời hạn 50 năm. Thực tế, pháp luật quy định hai hình thức sử dụng:

Sử dụng ổn định lâu dài

Tại khoản 4 Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định: Đất thương mại, dịch vụ của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Trong trường hợp này, trên Sổ đỏ sẽ ghi mục thời hạn là "Lâu dài".

Sử dụng có thời hạn (Phổ biến nhất)

Đối với các dự án đầu tư, đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê thường có thời hạn không quá 50 năm. Với các dự án lớn, thu hồi vốn chậm hoặc tại địa bàn khó khăn, thời hạn có thể kéo dài nhưng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất vẫn có nhu cầu thì sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn.

3. Đất thương mại, dịch vụ có được xây dựng nhà ở không?

Đây là câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Câu trả lời ngắn gọn là: KHÔNG ĐƯỢC PHÉP. Căn cứ vào khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 và mục đích sử dụng đất tại Điều 256 Luật Đất đai 2024, nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư).

Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ là hành vi sử dụng đất sai mục đích và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí buộc tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, chủ sở hữu có thể xây dựng các công trình lưu trú mang tính chất kinh doanh như khách sạn, căn hộ du lịch (condotel) nếu phù hợp với quy hoạch dự án.

4. Những lưu ý quan trọng khi giao dịch đất TMD

Theo Điều 256 Luật Đất đai 2024, các tổ chức kinh tế và cá nhân có thể tiếp cận đất thương mại, dịch vụ thông qua các hình thức:

• Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác.
• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng.
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho phép họ được thuê đất, nhận thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thương mại.

Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi xuống tiền đầu tư vào đất thương mại, dịch vụ, bạn cần kiểm tra kỹ quy hoạch tại địa phương và thời hạn sử dụng còn lại trên Giấy chứng nhận để đảm bảo hiệu quả đầu tư và tránh các rắc rối pháp lý về sau.