Trong thực tế quản lý đất đai tại Việt Nam, tình trạng sử dụng đất có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Nhiều hộ gia đình đang lo lắng liệu diện tích đất "vi phạm" này có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) hay không? Tính đến thời điểm tháng 10 năm 2019, các quy định pháp luật đã mở ra những hành lang pháp lý cụ thể để giải quyết vấn đề này.

Quy định về việc cấp Sổ đỏ cho đất có vi phạm pháp luật trước ngày 01/7/2014

Căn cứ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nhà nước đã có những hướng dẫn chi tiết về việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Việc xem xét cấp Sổ đỏ không phải là sự "hợp thức hóa" tràn lan cho mọi hành vi vi phạm, mà dựa trên sự rà soát kỹ lưỡng về quy hoạch, hiện trạng sử dụng và tính ổn định của thửa đất.

Các trường hợp cụ thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận

1. Đối với đất lấn, chiếm của các nông, lâm trường

Đây là trường hợp khá phức tạp, thường gặp ở các vùng trung du và miền núi. Việc xử lý được phân chia như sau:

• Trường hợp có Ban quản lý rừng: Nếu đất thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, Nhà nước sẽ thu hồi. Tuy nhiên, người đang sử dụng đất có thể được xem xét giao khoán bảo vệ rừng.
• Trường hợp không có Ban quản lý rừng: Nếu người dân đang sử dụng đất vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ thì được Nhà nước giao đất và được cấp Sổ đỏ.
• Sử dụng vào mục đích nông nghiệp hoặc làm nhà ở: Nếu không thuộc quy hoạch rừng và không thuộc quy hoạch hạ tầng công cộng, người dân được xem xét cấp Sổ đỏ.

2. Đối với đất lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng

Đối với các trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép, pháp luật quy định:

• Nếu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, người sử dụng đất được xem xét cấp Sổ đỏ.
• Nếu đất thuộc quy hoạch vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, công cộng, Nhà nước sẽ thu hồi. Người dân được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký.

"5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Điều kiện tiên quyết để "hợp thức hóa" đất vi phạm

Để một diện tích đất có nguồn gốc vi phạm được cấp Sổ đỏ trong bối cảnh năm 2019, hộ gia đình và cá nhân cần đảm bảo các điều kiện khắt khe sau:

1. Thời điểm vi phạm: Phải xảy ra trước ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực).
2. Tính ổn định và không tranh chấp: Đất phải được sử dụng ổn định, lâu dài và tại thời điểm nộp hồ sơ không có tranh chấp với các chủ sử dụng đất liền kề hoặc cơ quan nhà nước.
3. Phù hợp quy hoạch: Đây là yếu tố then chốt. Nếu diện tích đất vi phạm nằm trong hành lang an toàn giao thông, đê điều hoặc quy hoạch công trình công cộng thì chắc chắn sẽ không được cấp Sổ đỏ.
4. Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí và tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, cánh cửa để được cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm vẫn luôn rộng mở nếu người dân chủ động kê khai và đáp ứng các tiêu chuẩn về quy hoạch. Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ giúp quý khách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình một cách tốt nhất.