Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) cho những mảnh đất không có giấy tờ pháp lý rõ ràng luôn là vấn đề khiến nhiều hộ gia đình lo lắng về chi phí tài chính. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm năm 2020, cụ thể là Luật Đất đai 2013 và Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người dân hoàn toàn có cơ hội được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện về thời điểm sử dụng đất ổn định.

1. Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, thông thường việc cấp Sổ đỏ cần có các loại giấy tờ chứng minh. Tuy nhiên, đối với trường hợp không có giấy tờ, Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đã mở ra cơ hội lớn cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Cụ thể, nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất bạn không có các hành vi vi phạm pháp luật đất đai (như lấn chiếm, sử dụng sai mục đích đã bị xử lý), khi được cấp Giấy chứng nhận, việc thu tiền sử dụng đất được tính như sau:

• Đối với đất có nhà ở: Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Đây là một chính sách nhân văn nhằm bảo vệ quyền lợi cư trú lâu đời của người dân.
• Đối với diện tích vượt hạn mức: Nếu diện tích đất thực tế lớn hơn hạn mức quy định, phần vượt này sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Xử lý trường hợp đất có công trình xây dựng không phải nhà ở

Không chỉ đất ở, các loại đất có công trình xây dựng phục vụ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng được xem xét. Theo quy định, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở từ trước ngày 15/10/1993, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn lâu dài thì cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Trường hợp đất có vi phạm pháp luật đất đai trong quá khứ

Một vấn đề thực tế thường gặp là người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng hoặc lấn chiếm từ lâu. Pháp luật vẫn có cơ chế giải quyết nhưng mức phí sẽ cao hơn:

"Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất."

Đối với phần diện tích vượt hạn mức trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

4. Có được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo các diện ưu tiên khác?

Bên cạnh việc xác định nghĩa vụ tài chính dựa trên thời điểm sử dụng đất, người dân cần lưu ý các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại Điều 11 và Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Các đối tượng này thường bao gồm:

• Người có công với cách mạng (theo chính sách ưu đãi người có công).
• Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
• Đất xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nếu gia đình bạn không thuộc các đối tượng ưu tiên nêu trên, việc xác định có được "miễn" tiền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào việc chứng minh nguồn gốc đất sử dụng ổn định từ trước năm 1993 và diện tích đó có nằm trong hạn mức hay không.

Lời khuyên pháp lý: Để đảm bảo quyền lợi, người dân nên chủ động thu thập các chứng cứ về thời điểm sử dụng đất như: biên lai nộp thuế đất hàng năm, các giấy tờ tạm trú, xác nhận của những người sử dụng đất liền kề hoặc bản đồ địa chính qua các thời kỳ. Việc chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng sẽ giúp quá trình cấp Sổ đỏ diễn ra thuận lợi và tiết kiệm chi phí nhất.