Từ lâu, đặt cọc luôn là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhất trong đời sống kinh tế – xã hội tại Việt Nam, đặc biệt là trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, mua bán tài sản giá trị lớn. Tuy nhiên, cũng chính từ đây, hàng vạn vụ kiện tụng kéo dài xuất phát từ việc các bên tranh chấp về hiệu lực hợp đồng đặt cọc, tranh chấp tiền phạt cọc, hoặc lúng túng khi tài sản đặt cọc không chỉ là tiền mặt mà còn là đá quý, cổ phiếu hay tài sản số.

Để tháo gỡ triệt để những vướng mắc thực tiễn và thống nhất đường lối xét xử của hệ thống Tòa án trên cả nước, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/2026. Đây được đánh giá là văn bản pháp lý mang tính bước ngoặt, đặt dấu chấm hết cho nhiều tranh cãi nảy lửa trong hoạt động tố tụng dân sự suốt nhiều năm qua.

1. Hình thức của thỏa thuận đặt cọc: Có bắt buộc phải lập thành văn bản?

Theo hướng dẫn tại Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc bản chất là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015. Về mặt hình thức, thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 (thông qua lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể), trừ trường hợp luật chuyên ngành có quy định bắt buộc phải lập thành văn bản.

Đặc biệt, các bên có thể linh hoạt thể hiện thỏa thuận đặt cọc dưới dạng hợp đồng riêng biệt hoặc là một điều khoản bảo đảm được ghi nhận trực tiếp bên trong hợp đồng chính. Quy định này tạo sự linh hoạt trong giao lưu dân sự nhưng đòi hỏi các bên phải ghi nhận minh bạch mục đích cọc nhằm tránh nhầm lẫn sang các khoản thanh toán trả trước hoặc tiền giữ chỗ.

2. Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực dù hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chưa đủ điều kiện

Một trong những điểm mới then chốt tại Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là sự độc lập về hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

• Thỏa thuận đặt cọc có nội dung không rõ ràng: Dẫn đến hợp đồng chính không được giao kết hoặc không thể thực hiện (chẳng hạn chưa thống nhất kích thước chính xác hay đơn giá chuyển nhượng đất), thì bản thân thỏa thuận đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực pháp lý chứ không bị coi là vô hiệu đương nhiên.
• Thửa đất chưa đứng tên bên nhận đặt cọc: Trong tình huống các bên đặt cọc bảo đảm việc mua bán đất và cam kết thời hạn bên nhận cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến hạn nếu bên nhận cọc không được cấp sổ đỏ rồi yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng mua bán sẽ vô hiệu nếu giao kết, Tòa án khẳng định thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực và bên không thực hiện cam kết phải chịu trách nhiệm bồi thường hoặc phạt cọc.

3. Nhận diện tài sản đặt cọc: Chính thức ghi nhận cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số

Theo hướng dẫn tại Điều 5 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, tài sản đặt cọc căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 ngoài tiền, kim khí quý, đá quý còn bao gồm các vật có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số... có thể chuyển giao nắm giữ và định giá được bằng tiền tại thời điểm đặt cọc.

Đối với việc dùng tài sản chung làm tài sản đặt cọc:

• Tài sản chung hợp nhất (ví dụ tài sản chung của vợ chồng): Phải có sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu chung.
• Tài sản chung theo phần: Chủ sở hữu chỉ được quyền đặt cọc trong phạm vi phần quyền sở hữu của riêng mình.

4. Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc: Áp trần mức phạt cọc và bác yêu cầu phạt vi phạm chồng chéo

Vấn đề then chốt trong giải quyết tranh chấp dân sự là việc xử lý tài sản cọc và tiền phạt cọc được quy định rất rành mạch tại Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP:

• Xử lý phạt cọc theo nguyên tắc luật định: Khi các bên không có thỏa thuận khác, bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện thì phải trả lại tiền cọc kèm theo một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc; bên đặt cọc từ chối thì mất cọc căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Khi cả hai bên cùng có lỗi hoặc do trở ngại khách quan, sự kiện bất khả kháng thì không phạt cọc.
• Áp trần tiền phạt cọc: Trường hợp các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng chính, Tòa án sẽ điều chỉnh giảm mức phạt cọc xuống để không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
• Tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc: Tòa án chấp nhận yêu cầu trả lãi đối với khoản tiền đặt cọc bị chậm trả theo quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, nhưng không chấp nhận việc yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc.
• Chấp nhận phạt cọc cùng bồi thường thiệt hại: Nếu có phát sinh thiệt hại thực tế, Tòa án chấp nhận đồng thời yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015. Ngược lại, nếu hợp đồng thỏa thuận vừa phạt cọc vừa phạt vi phạm hợp đồng theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án sẽ chỉ chấp nhận yêu cầu phạt cọc và bác bỏ yêu cầu phạt vi phạm.

5. Xác định thẩm quyền Tòa án và thời hiệu khởi kiện

Về thẩm quyền giải quyết theo lãnh thổ, Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn: Vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc theo điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hoặc nơi các bên lựa chọn, không đồng nhất với thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Về thời hiệu khởi kiện được quy định tại Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP: Áp dụng thời hiệu khởi kiện 03 năm đối với yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 và yêu cầu tuyên bố vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Riêng yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, sự ra đời của văn bản hướng dẫn này không chỉ gỡ rối hàng loạt tranh chấp thực tiễn cho hệ thống Tòa án mà còn là cẩm nang pháp lý thiết yếu cho các tổ chức, cá nhân khi xác lập các giao dịch đặt cọc bảo đảm nghĩa vụ.