Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc các khu dân cư nằm trong diện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện không còn là chuyện hiếm. Câu hỏi khiến nhiều hộ gia đình trăn trở nhất chính là: Khi đã có thông báo thu hồi đất, liệu chúng ta còn được phép chuyển mục đích sử dụng đất để tăng giá trị bồi thường hoặc xây dựng nhà tạm để ổn định cuộc sống hay không?

Dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan tính đến thời điểm tháng 6/2021, chúng tôi xin phân tích chi tiết các khía cạnh pháp lý sau đây.

1. Quyền chuyển mục đích sử dụng đất khi đã có thông báo thu hồi

Nhiều người lầm tưởng rằng ngay khi có thông báo thu hồi đất, mọi giao dịch và quyền lợi trên đất sẽ bị đình chỉ. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 (sửa đổi Điều 49 Luật Đất đai 2013):

"Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm..."

Như vậy, về nguyên tắc, người dân vẫn được thực hiện các quyền quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, bao gồm cả quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc này phải diễn ra trước khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực.

Điều kiện để được chấp thuận chuyển mục đích:

• Việc chuyển mục đích phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
• Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) hợp pháp.
• Đất không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý quan trọng: Theo khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2013, khi quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực và phương án bồi thường đã được phê duyệt, công bố công khai thì người dân bắt buộc phải chấp hành, không thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích được nữa.

2. Vấn đề xây dựng nhà tạm, công trình trên đất quy hoạch

Đây là vấn đề gây nhiều bức bối trong thực tế. Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020), quy định về cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

Đối với đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, cơ quan chức năng không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp để sửa chữa, cải tạo công trình hiện có. Điều này nhằm tránh lãng phí nguồn lực xã hội khi công trình sớm muộn cũng bị phá dỡ để thực hiện quy hoạch.

Trường hợp đặc biệt được phép xây dựng mới:

Pháp luật cũng mở ra một "cửa sáng" cho người dân tại khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014):

"Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn."

Điều này có nghĩa là nếu quy hoạch "treo" quá 3 năm, quyền lợi về xây dựng của người dân sẽ được khôi phục một phần dưới hình thức giấy phép xây dựng có thời hạn.

3. Lời khuyên pháp lý cho người dân

Nếu đất của bạn đang nằm trong diện quy hoạch và đã có thông báo thu hồi, hãy lưu ý các điểm sau:

1. Kiểm tra mốc thời gian: Xác định xem thông báo thu hồi đã chuyển thành quyết định thu hồi chưa. Nếu chưa, hãy nhanh chóng thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết nếu đủ điều kiện.
2. Giữ nguyên hiện trạng: Tránh việc tự ý xây dựng mới không phép, vì khi thu hồi, những phần xây dựng trái phép sau thời điểm công bố quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất sẽ không được bồi thường, thậm chí còn bị xử phạt hành chính.
3. Liên hệ cơ quan chức năng: Chủ động liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện để nắm bắt chính xác tiến độ thực hiện dự án, tránh rơi vào tình trạng quy hoạch treo kéo dài gây thiệt hại kinh tế.

Việc hiểu rõ luật không chỉ giúp chúng ta tránh được các sai phạm hành chính mà còn là công cụ hữu hiệu để bảo vệ tài sản và quyền lợi chính đáng của gia đình trước những biến động về quy hoạch đất đai.