Việc sở hữu một ngôi nhà không chỉ là thành quả của sự nỗ lực mà còn là tài sản quan trọng cần được pháp luật bảo vệ. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người dân cần thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ). Vậy theo quy định mới nhất, những loại giấy tờ nào là căn cứ để cơ quan chức năng ghi nhận quyền sở hữu này?

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là căn cứ pháp lý quan trọng bảo vệ tài sản của người dân (ảnh minh họa)

Căn cứ pháp lý về việc cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở

Tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin chi tiết về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Căn cứ theo Điều 148 Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là nhà ở được quy định rất cụ thể nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân.

Điều 148. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì phải có một trong các loại giấy tờ sau đây: ...

Danh mục giấy tờ đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước

Để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hộ gia đình và cá nhân trong nước cần chuẩn bị một trong các loại giấy tờ chứng minh sau đây:

• Giấy phép xây dựng: Bao gồm giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với các trường hợp bắt buộc phải xin phép theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 hoặc các giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05/7/1994.
• Giấy tờ về nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết: Các văn bản giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết cho đối tượng chính sách hoặc hộ nghèo.
• Giấy tờ sở hữu qua các thời kỳ: Các loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo Nghị quyết số 23/2003/QH11 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11.
• Giấy tờ về giao dịch dân sự: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi hoặc thừa kế nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực. Lưu ý:
  • Nếu giao dịch trước ngày 01/7/2006: Phải có chứng nhận của công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền.
  • Nếu giao dịch từ ngày 01/7/2006 trở về sau: Phải có văn bản giao dịch theo quy định pháp luật về nhà ở.
  • Nếu mua từ doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Phải có hợp đồng mua bán do hai bên ký kết.
• Bản án, quyết định của Tòa án: Các văn bản có hiệu lực pháp luật xác định rõ quyền sở hữu nhà ở.

Người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý để việc cấp Sổ đỏ diễn ra nhanh chóng (ảnh minh họa)

Các trường hợp đặc biệt không có giấy tờ gốc

Pháp luật cũng mở rộng cơ hội cho các trường hợp không có đủ giấy tờ nêu trên nhưng đáp ứng các điều kiện nhất định:

1. Nhà ở xây dựng trước ngày 01/7/2006

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà ở trước ngày 01/7/2006 mà không có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 148 nhưng đang không có tranh chấp thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

2. Nhà ở không thuộc diện phải xin phép xây dựng

Đối với nhà ở thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng, người dân vẫn được cấp Giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu thuộc diện phải xin phép mà không có giấy phép, cần phải có xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại theo quy định.

Quy định đối với tổ chức và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo khoản 4 Điều 148, các tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh cần có giấy tờ phù hợp với pháp luật về nhà ở. Nếu sở hữu thông qua mua, tặng cho, thừa kế thì phải có giấy tờ giao dịch tương ứng.

Trường hợp chủ sở hữu nhà không có quyền sử dụng đất

Đây là tình huống khá phổ biến trong thực tế. Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện như sau:

• Đối với người nước ngoài: Phải có giấy tờ giao dịch nhà ở theo quy định.
• Đối với các trường hợp khác: Ngoài giấy tờ chứng minh sở hữu nhà, cần có thêm hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất (đã công chứng/chứng thực) đồng ý cho xây dựng nhà ở.

Lời kết

Việc nắm rõ các loại giấy tờ để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở giúp người dân chủ động hơn trong việc bảo vệ tài sản của mình. Các quy định tại Luật Đất đai 2024 đã minh bạch hóa quy trình, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho chủ sở hữu. Người dân nên thực hiện nộp hồ sơ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc đăng ký bổ sung ngay khi có đủ điều kiện.