Việc xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất luôn là vấn đề trọng tâm đối với các chủ đầu tư dự án. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn mới nhất, quy trình này đã có những thay đổi căn bản nhằm đảm bảo tính minh bạch và sát thực tế.

Nguyên tắc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích dự án

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 156, điểm c và điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, kết hợp với khoản 2 Điều 7 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP), mức nộp tiền sử dụng đất được xác định như sau:

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án mà thuộc diện phải nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích, tính cho thời gian sử dụng đất còn lại.

Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân (được Nhà nước giao không thu tiền), giá đất để xác định giá trị trước khi chuyển mục đích sẽ là giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng tại thời điểm tính toán.

Phân bổ tiền sử dụng đất đối với dự án đa hình thức sử dụng

Trong thực tế, nhiều dự án sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thường tồn tại song song nhiều hình thức: giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc giao đất không thu tiền. Đối với các trường hợp này, pháp luật quy định toàn bộ tiền đất trước khi chuyển mục đích sẽ được trừ vào tổng tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của dự án.

Việc khấu trừ này không thực hiện tùy tiện mà tuân theo nguyên tắc phân bổ: số tiền được trừ sẽ chia vào các phần diện tích đất phải nộp tiền theo tỷ lệ diện tích tương ứng của từng phần trong tổng diện tích thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Giá đất cụ thể và các trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất

Căn cứ điểm b khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể vẫn là căn cứ then chốt để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý là hiện nay theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi), vẫn chưa có quy định cụ thể về việc xác định số tiền khấu trừ đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án. Các vấn đề về thủ tục chuyển quyền và công nhận nhận chuyển nhượng trong trường hợp góp vốn sẽ do cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn cụ thể theo từng hồ sơ thực tế.

Xử lý chuyển tiếp và hướng dẫn thực hiện

Việc xử lý chuyển tiếp trong tính tiền sử dụng đất hiện nay được thực hiện nghiêm ngặt theo khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 và khoản 2 Điều 52 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP.

Các địa phương, điển hình như TP.HCM, cần căn cứ vào hồ sơ thực tế của từng dự án và các quy định pháp luật nêu trên để đảm bảo tính đúng, tính đủ nghĩa vụ tài chính cho ngân sách nhà nước, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án.