Sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và đặc biệt là văn bản hướng dẫn chi tiết - Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã đánh dấu một bước ngoặt lịch sử trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại Việt Nam. Thay vì mô hình tập trung quyền lực tại cấp huyện như nhiều thập kỷ qua, lộ trình mới từ ngày 01/7/2025 sẽ đẩy mạnh việc phân cấp, phân quyền triệt để về sát dân hơn bao giờ hết. Điều này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính mà còn hứa hẹn chấm dứt cảnh người dân phải "mòn gót" đi lại giữa các cấp chính quyền.

1. Bước ngoặt lịch sử: UBND cấp xã trực tiếp ký và cấp Sổ đỏ lần đầu

Đây có thể coi là thay đổi chấn động nhất trong hệ thống quản lý đất đai mới. Theo quy định tại Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp xã chính thức được trao quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) lần đầu cho hộ gia đình và cá nhân.

Tại sao việc này lại quan trọng? Trước đây, UBND xã chỉ đóng vai trò trung gian, tiếp nhận hồ sơ và xác nhận tình trạng đất, sau đó phải chuyển lên Văn phòng đăng ký đất đai và UBND cấp huyện để ký duyệt. Quy trình này thường kéo dài do sự quá tải ở cấp trên. Với quy định mới:

• Rút ngắn thời gian: Chính quyền cơ sở là đơn vị nắm rõ nhất nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và tình trạng tranh chấp tại địa phương. Việc cho phép họ trực tiếp quyết định sẽ loại bỏ các bước thẩm định chồng chéo.
• Tăng tính trách nhiệm: Khi được trao quyền, UBND cấp xã cũng phải chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật về tính chính xác của hồ sơ, từ đó nâng cao chất lượng phục vụ nhân dân.

Tuy nhiên, quyền lợi này đi kèm với điều kiện khắt khe: Đất phải đang được sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và tuyệt đối không có tranh chấp pháp lý.

2. Những thẩm quyền "nặng ký" được chuyển giao từ cấp huyện

Không chỉ dừng lại ở việc cấp giấy chứng nhận, Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP còn cho phép Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện các nhiệm vụ mà trước đây vốn là đặc quyền của cấp huyện thông qua cơ chế ủy quyền.

Phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp

Chủ tịch UBND xã giờ đây có tiếng nói quyết định trong việc phê duyệt phương án sử dụng đất nông nghiệp của các tổ chức kinh tế hoặc đất trồng lúa của cá nhân. Cụ thể, các quy định tại khoản 6 và khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 sẽ được thực thi linh hoạt hơn tại cơ sở, giúp các dự án nông nghiệp quy mô nhỏ và vừa sớm đi vào triển khai.

Quyền lực trong công tác thu hồi đất và bồi thường

Trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, cấp xã không còn là đơn vị "đi theo" đoàn công tác của huyện. Họ được giao quyền:

• Trực tiếp ban hành thông báo thu hồi đất và quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp cụ thể theo phân cấp.
• Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng.
• Thậm chí, trong trường hợp cần thiết, Chủ tịch UBND xã có quyền quyết định phương án và kinh phí cưỡng chế thu hồi đất để đảm bảo tiến độ dự án.

3. Giao đất và cho thuê đất: Cơ chế linh hoạt cho cộng đồng dân cư

Căn cứ theo Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2024 cũng được đưa về cấp xã. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với các nhu cầu sử dụng đất cho mục đích công cộng, xây dựng nhà văn hóa, hoặc các công trình phục vụ cộng đồng dân cư tại thôn, bản.

Việc cho phép cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân sẽ giúp giải quyết nhanh chóng nhu cầu về đất ở, đất sản xuất của người dân địa phương, tránh tình trạng hồ sơ bị "ngâm" tại cấp huyện do quá tải.

4. Giải quyết tranh chấp đất đai: Nhanh chóng, dứt điểm tại cơ sở

Một trong những nỗi ám ảnh của người dân là các vụ kiện tụng đất đai kéo dài hàng thập kỷ. Luật mới đã củng cố vai trò của UBND cấp xã trong việc hòa giải và giải quyết tranh chấp. Đối với các trường hợp tranh chấp mà các bên không có giấy tờ hợp lệ, cấp xã sẽ là đơn vị thụ lý và đưa ra phán quyết đầu tiên.

"Với thời hạn giải quyết tối đa được rút ngắn xuống còn 45 ngày, các mâu thuẫn phát sinh trong cộng đồng sẽ được xử lý kịp thời bằng sự am hiểu thực tế của cán bộ địa phương, thay vì phải chờ đợi các quy trình tố tụng phức tạp tại Tòa án."

5. Thách thức lớn: Năng lực cán bộ có theo kịp quyền lực?

Quyền lực càng lớn, trách nhiệm càng cao. Việc UBND cấp xã tham gia trực tiếp vào Hội đồng xác định giá đất cụ thể và quản lý toàn diện hồ sơ địa chính đòi hỏi một đội ngũ cán bộ có chuyên môn cực kỳ vững vàng. Từ ngày 01/7/2025, áp lực lên vai các cán bộ địa chính xã sẽ tăng lên gấp bội.

Để người dân thực sự hưởng lợi, các địa phương cần nhanh chóng kiện toàn bộ máy, đào tạo nghiệp vụ và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Chỉ khi cán bộ "vừa hồng vừa chuyên", việc phân cấp mới thực sự mang lại hiệu quả như kỳ vọng của Đảng và Nhà nước.

Lời khuyên cho người dân: Ngay từ bây giờ, người dân nên chủ động kiểm tra lại hồ sơ đất đai của gia đình, thực hiện các nghĩa vụ tài chính và cập nhật thông tin quy hoạch tại UBND xã để sẵn sàng thực hiện các thủ tục theo thẩm quyền mới từ tháng 7/2025.

Tóm lại, việc mở rộng thẩm quyền cho cấp xã không chỉ là một bước đi đột phá trong cải cách hành chính mà còn là minh chứng cho tư duy "lấy dân làm gốc", đưa pháp luật đất đai thực sự đi sâu vào đời sống của mỗi gia đình Việt Nam.