Việc xác định giá nhà, giá đất là bước quan trọng nhất để tính toán các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Tại Hà Nội, trong năm 2018, các quy định về bảng giá đất và giá xây dựng mới đã có những điều chỉnh quan trọng mà người dân cần nắm vững để tránh những sai sót không đáng có.

Khi thực hiện các thủ tục như sang tên Sổ đỏ, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất, rất nhiều người dân gặp lúng túng trước các câu hỏi: Phải nộp bao nhiêu tiền thuế? Tại sao cơ quan thuế lại áp mức giá này mà không phải mức giá ghi trên hợp đồng? Thực tế, giá nhà và giá đất do UBND Thành phố ban hành chính là "thước đo" chung để tính các loại thuế, phí, lệ phí và tiền sử dụng đất.

Hệ thống văn bản pháp lý điều chỉnh giá nhà đất Hà Nội năm 2018

Tính đến thời điểm tháng 7/2018, việc tính giá nhà đất trên địa bàn Thủ đô được căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật chủ chốt sau đây:

• Quyết định 96/2014/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP. Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
• Quyết định 19/2017/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung bảng giá đất nhằm phù hợp với thực tế biến động thị trường.
• Quyết định 3023/QĐ-UBND ngày 18/06/2018 (thay thế Quyết định 3203/QĐ-UBND và Quyết định 3704/QĐ-UBND năm 2017) về bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà.

Cách xác định giá đất để tính thuế tại các quận, huyện

Theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND, giá đất tại Hà Nội không cào bằng mà phụ thuộc chặt chẽ vào 03 yếu tố: Loại đất (đất ở, đất thương mại, đất sản xuất...); Vị trí thửa đất (thuộc quận hay huyện, phố nào); và Phân lớp vị trí (vị trí 1, 2, 3, 4 dựa trên khoảng cách tới đường chính).

Ví dụ thực tế: Tại phố Tôn Thất Thiệp, quận Hoàn Kiếm (đoạn từ giáp quận Ba Đình đến phố Lý Nam Đế), giá đất ở được quy định dao động từ 21 triệu đến 60 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Trong khi đó, đất thương mại dịch vụ tại cùng khu vực này chỉ từ 11,5 triệu đến 34,8 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này đòi hỏi người dân phải xác định chính xác mục đích sử dụng đất ghi trên Sổ đỏ để áp giá cho đúng.

Giá đất này là căn cứ tối thiểu để cơ quan thuế tính Thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng) và Lệ phí trước bạ (0,5% giá trị tài sản). Nếu giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn bảng giá của UBND Thành phố, cơ quan thuế sẽ tự động áp mức giá của Thành phố để tính thuế.

Bảng giá xây dựng mới đối với nhà ở và công trình

Khác với đất, giá nhà được tính dựa trên đơn giá xây dựng mới cho mỗi mét vuông sàn xây dựng. Theo Quyết định 3023/QĐ-UBND vừa có hiệu lực từ tháng 6/2018, đơn giá này được phân loại rất chi tiết:

• Nhà ở riêng lẻ: Loại nhà 1 tầng, tường gạch, mái tôn có đơn giá khoảng 1,864 triệu đồng/m2. Nhà kiên cố nhiều tầng sẽ có mức giá cao hơn nhiều.
• Nhà chung cư: Đơn giá xây dựng được tính khác nhau tùy theo số tầng và cấp công trình.
• Công trình đặc thù: Trung tâm thương mại trên 7 tầng có đơn giá xây dựng lên tới 10,261 triệu đồng/m2.

Đối với nhà cũ đã qua sử dụng, khi tính lệ phí trước bạ, cơ quan thuế sẽ tính toán dựa trên giá trị còn lại của nhà (Giá trị xây dựng mới x Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại). Tỷ lệ này phụ thuộc vào thời gian đã sử dụng của ngôi nhà kể từ khi hoàn công hoặc đưa vào sử dụng thực tế.

Lưu ý quan trọng về thông tin trên Sổ đỏ

Một vấn đề thường gặp là thông tin trên Sổ đỏ không khớp với thực tế (ví dụ: trên sổ ghi nhà 2 tầng nhưng thực tế đã xây 4 tầng). Trong trường hợp này, pháp luật quy định:

Trường hợp thông tin trên Giấy chứng nhận không khớp với thực tế sử dụng, việc tính thuế và lệ phí thường ưu tiên căn cứ vào thông tin ghi trên Giấy chứng nhận đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp có quy định khác về việc kiểm tra thực tế của cơ quan thuế.

Người dân nên chủ động thực hiện thủ tục hoàn công hoặc cập nhật biến động tài sản trên đất trước khi chuyển nhượng để đảm bảo quyền lợi và minh bạch trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế.

Việc nắm rõ các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn của Hà Nội sẽ giúp quá trình giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và đúng pháp luật.