Chỉ còn chưa đầy một tháng nữa, năm 2021 sẽ chính thức gõ cửa. Đây không chỉ là thời điểm chuyển giao năm mới mà còn là cột mốc quan trọng đối với ngành xây dựng khi Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (Luật số 62/2020/QH14) bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2021. Với những cải cách mạnh mẽ về thủ tục hành chính, luật mới hứa hẹn sẽ "cởi trói" cho hàng loạt công trình nhà ở riêng lẻ, giúp người dân giảm bớt gánh nặng về hồ sơ, giấy tờ khi muốn xây dựng nơi an cư lạc nghiệp.

Việc nắm bắt kịp thời các quy định về miễn giấy phép xây dựng không chỉ giúp các gia chủ tiết kiệm thời gian, công sức đi lại mà còn tránh được những rủi ro pháp lý, xử phạt vi phạm hành chính không đáng có. Dưới đây là tổng hợp chi tiết các trường hợp xây nhà không cần xin phép mà bạn cần lưu ý ngay từ thời điểm này.

Sự thay đổi căn bản từ Điều 89 Luật Xây dựng

Trong hệ thống pháp luật hiện hành, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 vốn đã quy định về các đối tượng được miễn phép. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy còn nhiều vướng mắc và chưa bao quát hết nhu cầu thực tiễn. Chính vì vậy, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã thực hiện một cuộc "cách mạng" nhỏ tại khoản 30 Điều 1, sửa đổi toàn diện Điều 89 cũ.

Theo đó, tinh thần xuyên suốt của luật mới là tăng cường hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết ổn định. Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước tin tưởng vào sự tự giác của người dân và chủ đầu tư, nhưng đồng thời cũng thắt chặt trách nhiệm tuân thủ quy hoạch đã phê duyệt.

3 nhóm đối tượng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng

1. Nhà ở riêng lẻ trong các dự án phát triển đô thị, nhà ở

Đây là điểm mới mang tính đột phá nhất. Kể từ năm 2021, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Điều kiện tiên quyết là dự án đó phải có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định này giúp loại bỏ thủ tục "giấy phép con" chồng chéo, bởi lẽ khi phê duyệt quy hoạch 1/500, cơ quan chức năng đã thẩm định kỹ lưỡng các chỉ tiêu về mật độ, chiều cao, kiến trúc... của từng lô đất.

2. Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn - Nới lỏng nhưng có kiểm soát

Đối với khu vực nông thôn, quy định mới phân định rõ ràng hơn để tránh việc xây dựng tràn lan tại các khu vực sắp lên phố. Cụ thể, bạn được miễn phép xây dựng nếu nhà ở đáp ứng đủ các điều kiện:

• Quy mô công trình dưới 07 tầng.
• Nằm tại khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.

Cảnh báo: Nếu khu đất của bạn nằm trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa, bạn vẫn phải xin giấy phép dù ở nông thôn hay thành thị.

3. Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo

Tương tự như khu vực nông thôn, nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng cũng sẽ thuộc diện miễn giấy phép xây dựng, trừ các khu vực bảo tồn, di tích.

Trách nhiệm của chủ nhà khi xây dựng không phép

Được miễn giấy phép không có nghĩa là "thích gì làm nấy". Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định rất rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong các trường hợp này:

1. Gửi thông báo khởi công: Đối với nhà ở thuộc dự án đô thị (trường hợp 1 nêu trên), chủ nhà phải gửi thông báo thời điểm khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
2. Chịu trách nhiệm về an toàn: Chủ nhà phải tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ thiết kế và đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình cũng như các hộ liền kề.
3. Tuân thủ chỉ giới: Tuyệt đối không được vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các quy định về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường.

Như vậy, với những thay đổi tích cực từ năm 2021, việc xây dựng nhà ở sẽ trở nên thuận tiện hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, các gia chủ cần nghiên cứu kỹ vị trí lô đất của mình có thuộc diện quy hoạch hay không để áp dụng đúng quy định, tránh việc hiểu lầm dẫn đến xây dựng sai phép, không phép và bị cưỡng chế tháo dỡ trong tương lai.