Tại sao cần lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Trong mô hình công ty hợp danh, việc các thành viên góp vốn bằng tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, là hình thức phổ biến để tạo lập vốn điều lệ. Tuy nhiên, khác với các loại tài sản thông thường, quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, việc lập hợp đồng không chỉ nhằm ghi nhận thỏa thuận mà còn là căn cứ pháp lý để thực hiện thủ tục sang tên từ cá nhân sang pháp nhân công ty.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2014, giá trị quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản hợp pháp được dùng để góp vốn. Tuy nhiên, để việc góp vốn có hiệu lực, các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt các điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng.

Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào góp vốn

Không phải mọi thửa đất đều có thể đem đi góp vốn. Căn cứ vào khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền góp vốn khi hội đủ các điều kiện sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Ngoài ra, việc góp vốn phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Nội dung cốt lõi của Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Một bản hợp đồng chặt chẽ cần đảm bảo các điều khoản sau:

1. Thông tin chi tiết về thửa đất

Các bên cần ghi rõ số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích và mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, cần làm rõ nguồn gốc đất (được Nhà nước giao có thu tiền hay không thu tiền, đất thuê trả tiền một lần hay hàng năm) vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền góp vốn của tổ chức kinh tế hoặc cá nhân.

2. Định giá tài sản góp vốn

Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc do tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá. Nếu định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên góp vốn cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với phần chênh lệch.

3. Thời hạn và mục đích góp vốn

Trong công ty hợp danh, mục đích góp vốn thường là để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Thời hạn góp vốn có thể bằng với thời hạn hoạt động của doanh nghiệp hoặc một khoảng thời gian cụ thể theo thỏa thuận.

Thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn

Đây là bước quan trọng nhất để hoàn tất nghĩa vụ góp vốn. Theo điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2014:

“Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Đáng chú ý, việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn này không phải chịu lệ phí trước bạ, đây là một chính sách ưu đãi của Nhà nước nhằm khuyến khích việc tập trung nguồn lực đất đai vào sản xuất kinh doanh.

Mẫu Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất tham khảo

Dưới đây là khung mẫu hợp đồng cơ bản thường được sử dụng tại các văn phòng công chứng năm 2019:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tại Văn phòng công chứng..., chúng tôi gồm:

Bên A (Bên góp vốn): Ông/Bà... CMND số... Địa chỉ...
Bên B (Bên nhận góp vốn): Công ty hợp danh... Mã số doanh nghiệp... Đại diện bởi ông/bà...

Điều 1: Quyền sử dụng đất góp vốn
Bên A đồng ý góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số... tờ bản đồ số... tại địa chỉ... theo Giấy chứng nhận số... do... cấp ngày...

Điều 2: Giá trị góp vốn
Giá trị quyền sử dụng đất được các bên thống nhất là... VNĐ.

Điều 3: Cam đoan của các bên
Bên A cam đoan đất không tranh chấp, không bị kê biên. Bên B cam đoan đã kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất.

(Ký và ghi rõ họ tên)

Lời khuyên pháp lý

Khi thực hiện góp vốn bằng đất vào công ty hợp danh, các thành viên cần lưu ý rằng thành viên hợp danh phải chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty (điểm b khoản 1 Điều 172 Luật Doanh nghiệp 2014). Do đó, việc đưa tài sản là đất đai vào công ty cần được cân nhắc kỹ lưỡng về mặt rủi ro tài chính cá nhân.

Việc soạn thảo hợp đồng nên được thực hiện bởi các chuyên gia pháp lý hoặc công chứng viên để đảm bảo tính chặt chẽ, tránh các tranh chấp phát sinh về sau liên quan đến việc phân chia lợi nhuận hoặc rút vốn khỏi công ty.