Trong thực tế quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, tình trạng người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là giai đoạn trước năm 1993. Nhiều hộ gia đình, cá nhân hiện đang sinh sống ổn định trên những mảnh đất này nhưng gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) do đất ban đầu có nguồn gốc là đất nông nghiệp và không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.

Để giải quyết dứt điểm những vướng mắc này, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, Cục Quản lý đất đai đã có những hướng dẫn cụ thể dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Thế nào là sử dụng đất ổn định theo quy định mới?

Một trong những căn cứ quan trọng nhất để xem xét công nhận đất ở đối với trường hợp đất nông nghiệp không có giấy tờ là tính "ổn định" trong quá trình sử dụng. Tại Công văn 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ, Cục Quản lý đất đai đã dẫn chiếu chi tiết quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2024 để làm rõ khái niệm này.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất ổn định được định nghĩa như sau:

"Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định."

Như vậy, đối với trường hợp người dân phản ánh về việc sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ trước ngày 15/10/1993 nhưng sau đó mới xây dựng nhà ở trên một phần diện tích đất, cơ quan chức năng sẽ phải xác định rõ hai mốc thời điểm: thời điểm bắt đầu sử dụng đất nông nghiệp và thời điểm bắt đầu xây dựng nhà ở (chuyển sang mục đích đất ở) để làm căn cứ áp dụng pháp luật phù hợp.

Căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất ổn định khi không có giấy tờ

Đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định sẽ căn cứ vào các loại giấy tờ, thông tin lưu trữ về quá trình sử dụng đất. Các nguồn dữ liệu này bao gồm:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất hoặc các loại thuế, phí liên quan đến đất đai qua các thời kỳ;
• Giấy tờ thanh toán tiền điện, nước sinh hoạt hoặc các dịch vụ khác gắn liền với địa chỉ thửa đất;
• Sổ mục kê, bản đồ địa chính, tài liệu đo đạc, kê khai đăng ký nhà đất qua các thời kỳ quản lý;
• Giấy tờ về nhân khẩu, hộ khẩu, đăng ký tạm trú, thường trú của hộ gia đình tại địa chỉ thửa đất;
• Các văn bản mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay giữa các bên.

Trong trường hợp người dân hoàn toàn không có các loại giấy tờ nêu trên, hoặc các giấy tờ hiện có thể hiện thông tin không thống nhất về mốc thời gian, pháp luật đất đai hiện hành quy định ưu tiên xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất theo loại giấy tờ có ghi nhận ngày, tháng, năm sử dụng đất sớm nhất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận hoặc lưu trữ.

Quy trình xem xét công nhận đất ở và cấp Sổ đỏ

Khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp ổn định trước ngày 15/10/1993 và đã xây dựng nhà ở trên một phần diện tích, việc xem xét công nhận đất ở sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

1. Đối với diện tích đất đã xây dựng nhà ở

Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được công nhận đất ở như sau:

• Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở của địa phương, diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng. Tuy nhiên, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức theo quy định.
• Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở của địa phương, toàn bộ diện tích thửa đất đó được xác định là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp còn lại

Phần diện tích đất còn lại ngoài phạm vi đất ở đã được xác định sẽ được xử lý theo hiện trạng sử dụng:

• Nếu hiện trạng vẫn đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp, Nhà nước sẽ công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
• Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đất nông nghiệp còn lại này sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác, việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung xây dựng đã được phê duyệt, đồng thời người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục công nhận đất ở

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp này, là nội dung được người dân đặc biệt quan tâm. Cục Quản lý đất đai nhấn mạnh, việc tính toán tiền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể, tại Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã quy định chi tiết phương thức tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai. Người dân cần chủ động liên hệ với Chi cục Thuế địa phương hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để được hướng dẫn kê khai, áp dụng các chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất (nếu thuộc đối tượng ưu tiên như gia đình chính sách, hộ nghèo, hoặc đồng bào dân tộc thiểu số tại vùng sâu vùng xa).

Tóm lại, chủ trương của Luật Đất đai 2024 là tạo điều kiện tối đa để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho những người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài và không có tranh chấp. Việc nắm rõ các quy định về hạn mức công nhận đất ở và nghĩa vụ tài chính liên quan sẽ giúp người dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.