Tình trạng diện tích đất thực tế bị thiếu hụt so với con số ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) không phải là chuyện hiếm gặp. Đây là vấn đề gây ra nhiều tranh cãi, lo lắng cho người sử dụng đất, đặc biệt là khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hoặc xây dựng công trình. Vậy trong bối cảnh pháp luật năm 2021, khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP vừa có hiệu lực thi hành, người dân cần xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình?

1. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch diện tích đất

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc diện tích đất thực tế ít hơn so với sổ đỏ. Phổ biến nhất là do quá trình đo đạc trước đây của cơ quan có thẩm quyền còn thô sơ, thủ công, dẫn đến sai số kỹ thuật. Ngoài ra, sự thay đổi của địa hình, sạt lở tự nhiên hoặc hành vi lấn chiếm từ các hộ liền kề cũng là những lý do thường gặp. Việc xác định đúng nguyên nhân là bước đầu tiên quan trọng để tìm ra phương án xử lý phù hợp.

2. Căn cứ pháp lý quan trọng người dân cần nắm vững

Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, pháp luật đã dự liệu trường hợp chênh lệch diện tích này:

"Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế."

Đặc biệt, từ ngày 08/02/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, giúp đơn giản hóa thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận khi có biến động về diện tích do đo đạc lại.

3. Hai kịch bản xử lý khi diện tích đất bị thiếu

Tùy vào việc ranh giới thửa đất có bị thay đổi hay không mà chúng ta có các hướng xử lý khác nhau:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Nếu ranh giới thửa đất vẫn giữ nguyên so với thời điểm cấp sổ nhưng diện tích thực tế bị thiếu (thường do sai sót đo đạc cũ), người dân cần thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế. Quy trình cụ thể như sau:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận (Mẫu số 10/ĐK) và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Bước 2: Nộp hồ sơ: Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa.
• Bước 3: Giải quyết: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, xác nhận lý do, đo đạc lại và trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi sổ mới.
• Bước 4: Trả kết quả: Thời gian giải quyết thông thường không quá 07 ngày làm việc.

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có sự thay đổi

Đây là trường hợp phức tạp hơn vì có thể liên quan đến việc lấn chiếm đất đai. Người dân cần thực hiện các bước:

1. Kiểm tra thực địa: Xác định xem phần diện tích thiếu hụt đang nằm ở đâu, có hộ liền kề nào đang sử dụng hay không.
2. Thỏa thuận và hòa giải: Ưu tiên thương lượng với hộ liền kề. Nếu không thành, bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định tại Luật Đất đai 2013.
3. Khởi kiện: Nếu hòa giải tại xã không thành, người dân có quyền gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu trả lại phần diện tích đất bị lấn chiếm.

4. Lời khuyên để tránh rủi ro khi mua bán đất

Để tránh rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang", trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, người mua cần yêu cầu bên bán thực hiện trích đo địa chính để xác định chính xác diện tích thực tế. Đồng thời, nên đưa điều khoản về việc xử lý chênh lệch diện tích vào hợp đồng (ví dụ: giá trị hợp đồng sẽ điều chỉnh theo diện tích thực tế sau khi đo đạc).

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 148/2020/NĐ-CP sẽ giúp bạn chủ động bảo vệ tài sản của mình một cách hiệu quả nhất.