Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít người dân hoang mang khi thấy thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) chỉ còn vài năm. Câu hỏi đặt ra là: Liệu mảnh đất đó có còn giá trị chuyển nhượng? Người mua có gặp rủi ro gì không? Tình huống của anh Trịnh Hoài Đ tại Phú Thọ dưới đây là một ví dụ điển hình cho vấn đề pháp lý này.

Tình huống pháp lý thực tế

Gia đình anh Đ đang sở hữu 2.000m2 đất trồng cây lâu năm tại Phú Thọ, đã được cấp Sổ đỏ nhưng thời hạn sử dụng chỉ đến năm 2025. Hiện tại anh có nhu cầu bán mảnh đất này nhưng lo ngại về việc thời hạn sắp hết sẽ cản trở giao dịch hoặc phải làm thủ tục gia hạn phức tạp trước khi bán.

Điều kiện "vàng" để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi hội đủ 04 điều kiện sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, yếu tố then chốt ở đây là đất phải còn trong thời hạn sử dụng. Đối với trường hợp của anh Đ, dù thời hạn chỉ còn đến năm 2025 nhưng tại thời điểm giao dịch (năm 2019), mảnh đất vẫn hoàn toàn hợp pháp để chuyển nhượng.

Đất sắp hết hạn: Có cần gia hạn trước khi bán?

Một hiểu lầm phổ biến là người dân cho rằng phải gia hạn xong mới được bán. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, anh Đ không bắt buộc phải làm thủ tục gia hạn trước khi chuyển nhượng. Quyền gia hạn này sẽ được chuyển giao cho người mua.

Đặc biệt, đối với loại đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm), khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ:

"Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, các điểm a, b và c khoản 3 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này."

Điều này đồng nghĩa với việc khi hết hạn vào năm 2025, người mua (nếu trực tiếp sản xuất nông nghiệp) sẽ được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm nữa mà không gặp trở ngại về quyền sở hữu.

Lời khuyên pháp lý cho người dân

Dù pháp luật cho phép, nhưng để giao dịch diễn ra thuận lợi, anh Đ và những người có cùng hoàn cảnh cần lưu ý:

• Sự đồng thuận của gia đình: Nếu đất cấp cho hộ gia đình, việc bán đất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên có quyền chung, được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
• Minh bạch thông tin: Hãy thông báo rõ ràng về thời hạn sử dụng đất cho người mua để tránh các tranh chấp phát sinh sau này về giá trị mảnh đất.
• Kiểm tra quy hoạch: Dù còn hạn sử dụng, nhưng nếu đất nằm trong diện thu hồi hoặc quy hoạch sắp triển khai, giá trị chuyển nhượng sẽ bị ảnh hưởng lớn.

Tóm lại, sắp hết thời hạn sử dụng đất vẫn được quyền bán nếu đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý và không cần phải thực hiện gia hạn trước khi giao dịch.