Tình trạng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không qua công chứng, chứng thực) vẫn diễn ra khá phổ biến tại Việt Nam do thói quen và sự thiếu hiểu biết về pháp luật. Tuy nhiên, bước sang năm 2018, với sự hỗ trợ từ các quy định mới, nhiều hộ gia đình đang đứng trước cơ hội "vàng" để hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Vậy cụ thể trường hợp nào đất mua bằng giấy viết tay được cấp Sổ đỏ và quy trình thực hiện ra sao?

2 trường hợp "đặc cách" được cấp Sổ đỏ khi mua đất bằng giấy viết tay

Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay thuộc một trong hai trường hợp sau đây sẽ được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

• Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Điểm đáng chú ý nhất trong quy định này là cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định thông thường. Đây là một nỗ lực lớn của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng triệu thửa đất đang tồn đọng do lịch sử để lại.

Hồ sơ cần chuẩn bị để làm Sổ đỏ cho đất mua giấy viết tay

Để đảm bảo quyền lợi của mình, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Các loại giấy tờ bao gồm:

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận: Theo mẫu quy định hiện hành.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (như bằng khoán điền thổ, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước...).
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất: Nếu có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng.
4. Chứng từ tài chính: Các biên lai nộp thuế đất hàng năm, giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ miễn, giảm thuế (nếu có).
5. Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân và Sổ hộ khẩu của người đứng tên.

"Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật." - Trích dẫn tinh thần Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Quy trình thực hiện thủ tục tại địa phương

Người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) cấp huyện. Quy trình cụ thể như sau:

Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, cơ quan phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung.

Bước 2: Xác minh thực địa và niêm yết công khai

UBND cấp xã sẽ tiến hành xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp và sự phù hợp với quy hoạch. Kết quả kiểm tra sẽ được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã và khu dân cư trong thời hạn 15 ngày.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi hồ sơ được thẩm định đạt yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo thuế. Người dân cần thực hiện nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo đúng thời hạn quy định để được nhận kết quả.

Thời gian thực hiện: Theo quy định, tổng thời gian thực hiện thủ tục không quá 30 ngày (đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa là không quá 40 ngày). Tuy nhiên, thực tế có thể kéo dài hơn tùy thuộc vào việc xác minh nguồn gốc đất.

Lời khuyên pháp lý cho người dân trong năm 2018

Dù pháp luật đã mở ra cơ chế thông thoáng, nhưng việc mua bán đất bằng giấy viết tay sau ngày 01/07/2014 vẫn bị coi là vi phạm hình thức và không được pháp luật bảo vệ. Do đó, người dân cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi nộp hồ sơ.
• Đảm bảo đất không có tranh chấp với các hộ liền kề.
• Lưu giữ cẩn thận các biên lai nộp thuế đất từ trước đến nay để làm bằng chứng về thời điểm sử dụng đất liên tục.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 01/2017/NĐ-CP sẽ giúp quý khách hàng bảo vệ được tài sản lớn nhất của gia đình mình một cách an toàn và hợp pháp.