Trong bối cảnh nền kinh tế đang phát triển, việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm để tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là nhu cầu thiết yếu của nhiều cá nhân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, đối với loại hình đất được Nhà nước cho thuê, quy định về việc thế chấp có những điểm khác biệt quan trọng mà người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý, nhất là khi Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực.

1. Phân biệt quyền thế chấp theo hình thức trả tiền thuê đất

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, khả năng thế chấp đất thuê của Nhà nước phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức trả tiền thuê đất mà bạn đã lựa chọn.

1.1. Đối với đất thuê trả tiền hàng năm

Đây là trường hợp phổ biến nhất nhưng cũng bị hạn chế quyền nhất. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền của tổ chức kinh tế, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm:

"Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật."

Như vậy: Bạn KHÔNG được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp các tài sản gắn liền với đất (như nhà xưởng, công trình xây dựng, cây lâu năm...) do mình sở hữu hợp pháp.

1.2. Đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Ngược lại với hình thức trên, nếu bạn đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, quyền lợi của bạn sẽ rộng mở hơn. Theo Điều 33 và Điều 37 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất trong trường hợp này có quyền:

• Thế chấp quyền sử dụng đất.
• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Điều này giúp người sử dụng đất dễ dàng huy động được hạn mức vốn cao hơn từ ngân hàng do giá trị quyền sử dụng đất thường rất lớn.

2. Điều kiện bắt buộc để được thế chấp đất thuê

Dù thuộc hình thức trả tiền nào, để việc thế chấp được pháp luật công nhận và ngân hàng giải ngân, bạn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

• Có Giấy chứng nhận: Đất phải có Sổ đỏ/Sổ hồng (trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế hoặc nhận chuyển nhượng dự án).
• Đất không tranh chấp: Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án/quyết định có hiệu lực.
• Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc kê biên để thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng: Thời hạn thuê đất vẫn còn hiệu lực.
• Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Phải có chứng từ xác nhận đã nộp tiền thuê đất theo quy định.

3. Thủ tục đăng ký biến động - Bước không thể bỏ qua

Việc thế chấp chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo quy định, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng thế chấp, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Nếu không thực hiện bước này, hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu về mặt hình thức, dẫn đến rủi ro mất trắng tài sản bảo đảm hoặc không được ngân hàng bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra.

Lời khuyên từ chuyên gia

Trước khi tiến hành thế chấp đất thuê của Nhà nước, bạn nên kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận về hình thức trả tiền (hàng năm hay một lần). Đồng thời, hãy tham khảo ý kiến của các luật sư chuyên ngành để rà soát tính pháp lý của tài sản gắn liền với đất, đảm bảo hồ sơ vay vốn được phê duyệt nhanh chóng và đúng luật.