Trong thực tế đời sống pháp lý tại Việt Nam, những mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) chiếm một tỷ lệ không nhỏ. Khi xảy ra tranh chấp, nhiều người dân thường rơi vào tâm lý hoang mang, lo sợ rằng việc thiếu đi "tấm bùa hộ mệnh" pháp lý này sẽ khiến họ mất trắng tài sản. Tuy nhiên, bối cảnh pháp luật năm 2025 với sự vận hành của Luật Đất đai 2024 đã mở ra những cơ chế bảo vệ quyền lợi công bằng và minh bạch hơn cho người sử dụng đất.

Hòa giải tại cơ sở: Bước đi bắt buộc không thể bỏ qua

Dù đất có Sổ đỏ hay không, nguyên tắc ưu tiên hàng đầu của Nhà nước vẫn là khuyến khích các bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu không thể tự tìm được tiếng nói chung, các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã. Đây được coi là điều kiện thụ lý vụ án tại Tòa án hoặc điều kiện để cơ quan hành chính giải quyết. Nếu các bên tự ý nộp đơn lên cấp huyện hoặc khởi kiện thẳng ra Tòa mà chưa qua bước này, hồ sơ sẽ bị trả lại.

Điều 235. Hòa giải tranh chấp đất đai
...
2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp...

Thời hạn để UBND cấp xã tổ chức hòa giải là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn. Kết quả hòa giải sẽ được lập thành biên bản. Nếu hòa giải thành, tranh chấp kết thúc. Nếu hòa giải không thành, biên bản này chính là "giấy thông hành" để các bên tiến tới các bước pháp lý cao hơn.

Hai lựa chọn "vàng" khi đất không có giấy tờ pháp lý

Điểm đáng chú ý nhất đối với loại hình tranh chấp này nằm ở khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024. Theo đó, khi các bên không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, họ được quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

Lựa chọn 1: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Đây là con đường tư pháp phổ biến. Tòa án sẽ căn cứ vào các chứng cứ như: nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất liên tục, sự xác nhận của những người sống lâu năm tại địa phương, các biên lai nộp thuế đất (nếu có)... để phán quyết. Ưu điểm của Tòa án là tính phán quyết có hiệu lực cưỡng chế cao và quy trình tố tụng chặt chẽ.

Lựa chọn 2: Yêu cầu UBND cấp huyện giải quyết

Nếu không muốn theo đuổi vụ kiện tại Tòa án vốn có thể kéo dài, người dân có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện nơi có đất. Đây là quy trình giải quyết theo con đường hành chính.

Quy trình giải quyết tại UBND cấp huyện theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP

Để cụ thể hóa Luật Đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Tại Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trình tự giải quyết được quy định rất chi tiết qua các bước:

• Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ: Người dân nộp đơn yêu cầu kèm theo các tài liệu chứng minh việc sử dụng đất.
• Bước 2: Thẩm tra, xác minh: Chủ tịch UBND cấp huyện giao cho cơ quan tham mưu (thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường) tiến hành xác minh thực địa, thu thập chứng cứ và tổ chức đối thoại.
• Bước 3: Ban hành quyết định: Căn cứ vào kết quả thẩm tra, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Lưu ý về thời hạn: Theo quy định, thời gian giải quyết không quá 30 ngày. Đối với các khu vực khó khăn như miền núi, hải đảo, thời gian có thể kéo dài thêm nhưng không quá 10 ngày. Điều này giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống và sản xuất.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Dù pháp luật bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất không có giấy tờ, nhưng để chiếm ưu thế trong tranh chấp, người dân cần chủ động thu thập các bằng chứng về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài. Các loại giấy tờ như biên lai thuế, sổ hộ khẩu cũ, hoặc thậm chí là các hình ảnh, video chứng minh quá trình canh tác, xây dựng trên đất đều có giá trị chứng minh quan trọng.

Việc hiểu rõ quyền lợi và lộ trình pháp lý theo Luật Đất đai 2024 sẽ giúp người dân tự tin hơn trong việc bảo vệ tài sản hợp pháp của mình trước những tranh chấp không đáng có.