Nỗi lo đất quy hoạch và thực tế pháp lý năm 2019

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc các thửa đất của người dân nằm trong vùng quy hoạch sử dụng đất là điều không hiếm gặp. Tâm lý chung của nhiều chủ sử dụng đất là lo sợ quyền lợi bị "đóng băng", không thể thực hiện các giao dịch dân sự hay chia tách tài sản cho con cái. Tuy nhiên, tính đến thời điểm cuối năm 2019, hệ thống pháp luật Việt Nam đã có những quy định rất rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân trong trường hợp này.

Điều kiện "cần và đủ" để tách thửa đất dính quy hoạch

Để một thửa đất được phép chia tách, trước hết nó phải đáp ứng các điều kiện chung về diện tích và kích thước tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa..."

Tại tỉnh Khánh Hòa, căn cứ theo Quyết định 32/2014/QĐ-UBND (có hiệu lực trong năm 2019), diện tích tối thiểu được quy định rất cụ thể cho từng loại đất và khu vực. Ví dụ, đối với đất ở nông thôn tiếp giáp đường quốc lộ, tỉnh lộ, diện tích tối thiểu phải đạt từ 45m2 trở lên với bề rộng và chiều sâu không dưới 5m. Đối với đất trồng cây lâu năm, diện tích tối thiểu dao động từ 200m2 đến 1.000m2 tùy vào vùng phân tán hay tập trung.

Quyền lợi của người sử dụng đất khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Đây là điểm mấu chốt mà người dân cần lưu ý. Việc đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố không đồng nghĩa với việc bị cấm tách thửa ngay lập tức. Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018):

• Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện đầy đủ các quyền của mình, bao gồm cả việc chuyển nhượng, tặng cho và tách thửa theo quy định.
• Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm: Người dân vẫn được thực hiện các quyền của mình nhưng bị hạn chế trong việc xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.

Khi nào thì chắc chắn không được tách thửa?

Dù đáp ứng các điều kiện về diện tích, việc tách thửa vẫn sẽ bị từ chối nếu thửa đất rơi vào các trường hợp ngăn chặn theo quy định địa phương. Cụ thể tại Khánh Hòa, theo Quyết định 32/2014/QĐ-UBND, thửa đất sẽ không được tách nếu:

1. Đã có quyết định thu hồi đất chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
2. Có văn bản về chủ trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước.
3. Thửa đất đang có tranh chấp hoặc đang bị kê biên để thi hành án.

Hướng dẫn khiếu nại khi bị từ chối tách thửa sai quy định

Nếu cơ quan chức năng từ chối hồ sơ tách thửa của bạn chỉ với lý do chung chung là "đất thuộc quy hoạch" mà không chứng minh được đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc quyết định thu hồi đất, bạn có quyền thực hiện khiếu nại. Theo khoản 1 Điều 2 Luật Khiếu nại 2011, công dân có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét lại hành vi hành chính khi có căn cứ cho rằng hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền lợi của mình.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ giúp người dân tự tin hơn trong việc bảo vệ tài sản của mình trước những quyết định hành chính chưa thỏa đáng.