Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầu năm 2025 đang có nhiều chuyển biến, việc cho thuê nhà ở để tạo nguồn thu nhập thụ động là lựa chọn của nhiều gia đình. Tuy nhiên, một rào cản tâm lý lớn khiến nhiều chủ nhà e ngại chính là việc nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ). Vậy, pháp luật hiện hành quy định thế nào về vấn đề này? Liệu không có Sổ đỏ có bị coi là cho thuê 'chui' hay không?

Điều kiện 'cần' để nhà ở được phép tham gia giao dịch cho thuê

Theo quy định mới nhất tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023, không phải mọi căn nhà đều có thể đem cho thuê. Để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi cho các bên, nhà ở khi cho thuê phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe sau:

• Trạng thái pháp lý: Nhà ở phải không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. Điều này nhằm tránh việc người thuê bị cuốn vào các rắc rối pháp lý của chủ sở hữu.
• Thời hạn sở hữu: Đối với các trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (như nhà chung cư có thời hạn), nhà ở phải còn trong thời hạn sở hữu theo quy định.
• Không bị hạn chế quyền: Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực. Đồng thời, không thuộc diện bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc ngăn chặn của Tòa án.
• Quy hoạch và giải tỏa: Nhà ở không nằm trong danh sách đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa hoặc phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đặc biệt, một điểm mới đáng chú ý là nhà ở cho thuê phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà, đáp ứng các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy và các quy định khác của pháp luật về an ninh, trật tự.

'Chìa khóa vàng': Giấy tờ thay thế khi chưa có Sổ đỏ

Nhiều người dân vẫn lầm tưởng rằng Sổ đỏ là giấy tờ duy nhất để chứng minh quyền sở hữu khi cho thuê. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra cơ chế linh hoạt hơn. Cụ thể, tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, Chính phủ đã hướng dẫn chi tiết các loại giấy tờ thay thế như sau:

“Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở... thì bên cho thuê... phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư; trường hợp thuộc diện chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì phải có thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp tự đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai.”

Như vậy, nếu bạn sở hữu căn hộ chung cư mới bàn giao hoặc nhà phố trong dự án nhưng chưa kịp làm sổ, bạn hoàn toàn có thể dùng Hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư để thực hiện giao dịch cho thuê một cách hợp pháp.

Điều kiện đối với chủ thể tham gia giao dịch

Bên cạnh điều kiện về tài sản, Điều 161 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ về năng lực của các bên:

Đối với bên cho thuê

Chủ nhà phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền thực hiện giao dịch. Quan trọng nhất, cá nhân cho thuê phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ để thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng.

Đối với bên thuê

• Cá nhân trong nước: Không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người lao động, sinh viên thuê nhà ở các thành phố lớn.
• Cá nhân nước ngoài: Phải thuộc đối tượng được sở hữu hoặc thuê nhà ở tại Việt Nam và có hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập khẩu.

Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro

Mặc dù pháp luật cho phép cho thuê nhà khi không có Sổ đỏ bằng các giấy tờ thay thế, nhưng để tránh các tranh chấp không đáng có, các bên nên lưu ý:

1. Kiểm tra kỹ tính xác thực của giấy tờ: Người thuê nên yêu cầu chủ nhà cho xem bản gốc Hợp đồng mua bán hoặc Giấy phép xây dựng để đối chiếu.
2. Lập hợp đồng chi tiết: Hợp đồng thuê nhà nên quy định rõ về giá thuê, thời hạn, tiền đặt cọc và trách nhiệm sửa chữa hư hỏng.
3. Công chứng, chứng thực: Dù pháp luật không bắt buộc mọi hợp đồng thuê nhà phải công chứng, nhưng việc thực hiện công chứng sẽ giúp hợp đồng có giá trị chứng cứ cao nhất nếu xảy ra kiện tụng.

Kết luận: Việc cho thuê nhà không có Sổ đỏ hoàn toàn khả thi và hợp pháp nếu bạn nắm vững các quy định tại Luật Nhà ở 2023. Hãy luôn đảm bảo các giao dịch được thực hiện trên cơ sở minh bạch và tuân thủ đúng trình tự pháp luật để bảo vệ tài sản của chính mình.

Nếu quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến thủ tục cho thuê nhà hoặc các vấn đề pháp lý về nhà đất, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu.