Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn nóng hổi, việc quản lý ranh giới đất đai đôi khi xảy ra những sai sót hy hữu. Một ngày nọ, bạn bàng hoàng phát hiện phần diện tích đất mà gia đình mình đã canh tác, sinh sống qua nhiều thế hệ bỗng dưng nằm chễm chệ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của người khác. Đây là tình trạng "đất cấp chồng lấn" khá phổ biến hiện nay, gây ra không ít phiền toái và lo âu cho người dân.

Tại sao đất của mình lại "biến" thành của người khác?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc cấp Sổ đỏ phải dựa trên hồ sơ địa chính và đo đạc thực tế chính xác. Tuy nhiên, thực tế cho thấy tình trạng đất đứng tên người khác thường xuất phát từ các nguyên nhân như:

• Nhầm lẫn trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính qua các thời kỳ.
• Sai sót của cán bộ địa chính trong việc xác định ranh giới khi cấp đổi, cấp mới Sổ đỏ.
• Sự thiếu minh bạch hoặc cố tình lấn chiếm của người sử dụng đất liền kề.

Dù nguyên nhân là gì, khi phát hiện quyền lợi bị xâm phạm, bạn cần bình tĩnh thực hiện các bước sau để bảo vệ tài sản của mình.

1. Thương lượng và Hòa giải: Giải pháp "mềm" đầy hiệu quả

Thương lượng luôn là ưu tiên hàng đầu để giữ gìn tình làng nghĩa xóm. Bạn nên chủ động gặp gỡ bên được cấp sổ, trình bày rõ ràng về ranh giới lịch sử và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình. Hiện nay, với sự hỗ trợ của công nghệ, bạn có thể đề nghị cán bộ địa chính xã/phường truy cập phần mềm quản lý đất đai để đối chiếu ranh giới thực tế và ranh giới trên sổ.

Nếu thương lượng không thành, bước tiếp theo là Hòa giải tại cơ sở. Đây là thủ tục bắt buộc đối với các tranh chấp đất đai trước khi đưa ra Tòa án. Hội đồng hòa giải tại UBND cấp xã sẽ phân tích tình huống dựa trên các quy định pháp luật để giúp các bên tìm ra tiếng nói chung.

2. Khởi kiện hủy Sổ đỏ theo thủ tục hành chính

Nếu xác định việc cấp Sổ đỏ cho người khác là sai quy định hành chính (do sai sót của cơ quan nhà nước), bạn có quyền khởi kiện vụ án hành chính. Căn cứ vào Luật Tố tụng hành chính 2015, bạn có thể yêu cầu Tòa án hủy quyết định cấp Sổ đỏ trái pháp luật đó.

"Người khởi kiện phải chuẩn bị đơn khởi kiện theo mẫu và các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm do quyết định hành chính gây ra."

Lưu ý rằng, nếu Sổ đỏ do UBND cấp huyện cấp, thẩm quyền giải quyết sơ thẩm thường thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

3. Khởi kiện tranh chấp đất đai theo thủ tục dân sự

Trong trường hợp có sự tranh chấp trực tiếp về quyền sử dụng đất giữa bạn và người đứng tên trên sổ, bạn cần thực hiện thủ tục khởi kiện dân sự theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Quy trình thực hiện bao gồm:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành tại xã, căn cước công dân và các chứng cứ về nguồn gốc đất (giấy tờ mua bán viết tay, biên lai nộp thuế đất qua các năm...).
• Bước 2: Nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.
• Bước 3: Nộp tạm ứng án phí sau khi nhận thông báo thụ lý từ Tòa án.

Việc đòi lại đất khi đã đứng tên người khác là một hành trình pháp lý đòi hỏi sự kiên trì và am hiểu luật pháp. Để đảm bảo tỷ lệ thành công cao nhất, người dân nên tìm đến sự tư vấn của các chuyên gia pháp lý hoặc luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai.