Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ với việc áp dụng Luật Đất đai 2024, vấn đề đất đai nằm trong quy hoạch luôn là tâm điểm chú ý. Việc người dân vô tình nhận chuyển nhượng (thường gọi là mua đất) phải những thửa đất dính quy hoạch mà không hề hay biết là một rủi ro pháp lý cực lớn, có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài và thiệt hại tài chính nặng nề.

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không bỏ mặc người mua. Nếu bạn rơi vào tình cảnh này, hãy bình tĩnh đối chiếu với các quy định dưới đây để xác định quyền lợi của mình.

02 trường hợp được quyền trả lại đất và yêu cầu hoàn tiền

Theo nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự và các quy định bảo vệ quyền lợi bên yếu thế, người mua có thể trả lại đất và đòi lại tiền nếu thuộc một trong hai kịch bản sau:

1. Bên bán vi phạm cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng

Đây là căn cứ pháp lý vững chắc nhất. Trong hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, bên bán thường phải đưa ra lời cam đoan về tình trạng pháp lý của thửa đất. Cụ thể là cam kết đất không nằm trong quy hoạch, không bị tranh chấp hay kê biên.

Nếu sau khi ký kết, người mua phát hiện đất đã dính quy hoạch từ trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực, hành vi của bên bán có thể bị coi là lừa dối hoặc cung cấp thông tin sai sự thật. Lúc này, người mua có quyền:

• Yêu cầu bên bán tự nguyện hủy hợp đồng, nhận lại đất và trả lại tiền.
• Nếu bên bán từ chối, người mua có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

2. Sự đồng thuận tự nguyện giữa hai bên

Dù hợp đồng không ghi rõ điều khoản về quy hoạch, nhưng nếu bên bán thừa nhận sai sót hoặc vì lý do đạo đức mà đồng ý nhận lại đất, hai bên có thể cùng nhau ra văn bản thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, thực tế cho thấy trường hợp này rất hiếm khi xảy ra nếu không có áp lực pháp lý mạnh mẽ.

Quyền lợi của người sở hữu đất quy hoạch theo quy định mới nhất

Nếu không thể trả lại đất, người dân cần nắm vững các quyền lợi "vàng" mà Luật Đất đai 2024 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020 mang lại để giảm thiểu thiệt hại:

Quyền định đoạt tài sản khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Căn cứ theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, quy định rõ:

"4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Như vậy, nếu đất chỉ mới nằm trong quy hoạch treo (chưa có kế hoạch thu hồi cụ thể), bạn vẫn có toàn quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp để vay vốn ngân hàng.

Quyền được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020, đối với đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, người dân vẫn có thể được xem xét cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo nhà ở, đảm bảo điều kiện sống ổn định cho đến khi Nhà nước thực hiện quy hoạch.

Quyền được bồi thường thỏa đáng khi thu hồi đất

Điều 95 Luật Đất đai 2024 đã quy định rất cụ thể về điều kiện bồi thường. Chỉ cần người sử dụng đất đáp ứng một trong các điều kiện như có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng), có quyết định giao đất, hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định, thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, bạn chắc chắn sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất theo giá thị trường.

Kết luận và lời khuyên

Việc mua nhầm đất quy hoạch là một bài học đắt giá. Để tự bảo vệ mình, trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào, người mua cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng địa phương. Trong trường hợp đã lỡ giao dịch, việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 là chìa khóa quan trọng nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nếu Quý khách hàng cần hỗ trợ tư vấn chi tiết về các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai quy hoạch, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của chúng tôi để được giải đáp kịp thời.