Thực trạng về việc mua bán đất có diện tích nhỏ

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, nhu cầu mua bán các thửa đất có diện tích nhỏ, phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân là rất lớn. Tuy nhiên, một rào cản pháp lý quan trọng mà người mua và người bán thường xuyên gặp phải chính là quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa. Câu hỏi đặt ra là: Nếu một mảnh đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, liệu các bên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp hay không?

Việc đo đạc và xác định ranh giới thửa đất là bước quan trọng trước khi thực hiện tách thửa (ảnh minh họa)

Điều kiện chung để thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi hội đủ 04 điều kiện cơ bản sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, về mặt nguyên tắc, nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng), không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng thì chủ sở hữu có quyền định đoạt thông qua việc chuyển nhượng.

Mối liên hệ giữa tách thửa và chuyển nhượng một phần thửa đất

Vấn đề trở nên phức tạp khi người dân không chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà chỉ muốn bán một phần diện tích. Lúc này, quy định về tách thửa sẽ được áp dụng. Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích đó trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền.

Tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, làm thủ tục biến động đất đai và không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Người dân cần tìm hiểu kỹ quy định về diện tích tối thiểu tại địa phương trước khi giao dịch (ảnh minh họa)

Phân tích các kịch bản chuyển nhượng thực tế

Trường hợp 1: Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nhỏ đã có Sổ đỏ

Nếu thửa đất của bạn có diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu hiện hành nhưng đã được cấp Sổ đỏ từ trước (hình thành trước khi quy định về diện tích tối thiểu có hiệu lực), bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng toàn bộ thửa đất đó. Cơ quan nhà nước không có quyền từ chối việc sang tên trong trường hợp này vì đây là quyền định đoạt tài sản hợp pháp đã được công nhận.

Trường hợp 2: Tách một phần thửa đất để bán nhưng không đủ diện tích

Đây là trường hợp phổ biến nhất dẫn đến vướng mắc. Nếu bạn có một mảnh đất lớn và muốn cắt một phần nhỏ (không đủ diện tích tối thiểu theo quy định của tỉnh/thành phố) để bán, hoặc phần còn lại sau khi tách không đủ diện tích tối thiểu, thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện thủ tục tách thửa. Khi không thể tách thửa, bạn không thể lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho phần diện tích đó, dẫn đến việc không thể sang tên Sổ đỏ cho người mua.

Hệ lụy của việc mua bán đất không đủ điều kiện tách thửa

Nhiều người vì ham rẻ hoặc thiếu hiểu biết đã chấp nhận mua bán đất không đủ điều kiện tách thửa thông qua hình thức "viết tay" hoặc lập "vi bằng". Tuy nhiên, các hình thức này tiềm ẩn rủi ro cực lớn:

• Không có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất: Vi bằng hay giấy viết tay chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng.
• Dễ xảy ra tranh chấp: Do không thể sang tên, trên pháp lý người bán vẫn là chủ sở hữu. Họ có thể đem mảnh đất đó đi thế chấp hoặc bán cho người khác.
• Khó khăn khi xây dựng, sửa chữa: Vì không đứng tên trên sổ, người mua sẽ gặp khó khăn khi xin giấy phép xây dựng hoặc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến điện, nước.

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Trước khi quyết định xuống tiền mua một mảnh đất có diện tích nhỏ, người dân cần thực hiện các bước sau:

1. Kiểm tra kỹ quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương (thường quy định trong Quyết định của UBND cấp tỉnh).
2. Yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách thửa trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
3. Tuyệt đối không giao dịch qua giấy viết tay đối với phần đất chưa được tách thửa riêng biệt.

Tóm lại, việc chuyển nhượng đất không đủ điều kiện tách thửa chỉ có thể thực hiện hợp pháp nếu đó là việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất đã có sổ từ trước. Đối với việc chia tách một phần diện tích không đủ chuẩn, pháp luật hiện hành (tính đến tháng 6/2023) kiên quyết không cho phép thực hiện các thủ tục biến động đất đai để đảm bảo trật tự quản lý quy hoạch.

Hy vọng bài viết đã cung cấp cái nhìn toàn diện về vấn đề chuyển nhượng đất không đủ điều kiện tách thửa. Nếu bạn đang gặp vướng mắc tương tự, hãy liên hệ với các cơ quan chức năng hoặc luật sư chuyên ngành để được tư vấn cụ thể theo từng trường hợp.