Hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất: Có con số cụ thể cho năm 2026 không?

Bước sang giai đoạn thực thi mạnh mẽ của Luật Đất đai 2024, nhiều người dân và nhà đầu tư đang ráo riết tìm kiếm thông tin về diện tích tối đa được phép chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2026. Tuy nhiên, một thực tế pháp lý quan trọng cần khẳng định ngay: Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn không quy định một con số hạn mức (diện tích tối đa) chung cho việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thay vì quy định một con số cứng nhắc, diện tích được phép chuyển đổi lại phụ thuộc hoàn toàn vào "hạn mức" của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của từng địa phương. Điều này có nghĩa là, nếu mảnh đất của bạn nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở và kế hoạch sử dụng đất năm 2026 của huyện còn chỉ tiêu, bạn mới có cơ hội được phê duyệt chuyển đổi.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Ai có quyền quyết định?

Việc nắm rõ cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt là bước đầu tiên để người dân thực hiện đúng quy trình. Theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền này được phân cấp rõ rễ như sau:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;

b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Lưu ý đặc biệt: Một điểm mới đáng chú ý là UBND cấp huyện và cấp tỉnh tuyệt đối không được ủy quyền cho các cơ quan chuyên môn quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này nhằm tăng cường trách nhiệm của người đứng đầu địa phương trong quản lý tài nguyên đất đai.

Quy hoạch và Kế hoạch sử dụng đất: 'Chìa khóa' quyết định diện tích chuyển đổi

Tại sao cùng một khu vực, có người được chuyển đổi diện tích lớn, có người lại bị từ chối? Câu trả lời nằm ở Điều 72 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch. Diện tích được chuyển đổi trong năm 2026 sẽ bị khống chế bởi các chỉ tiêu trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Những trường hợp 'bắt buộc' phải xin phép khi chuyển mục đích

Không phải mọi sự thay đổi cách thức sử dụng đất đều cần xin phép. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 đã liệt kê danh sách các trường hợp nhạy cảm phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa, đất rừng sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đây là trường hợp phổ biến nhất).
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ.

Căn cứ pháp lý để cơ quan chức năng 'gật đầu' cho phép chuyển đổi

Để biết diện tích đất của mình có khả năng được chuyển đổi hay không, người dân cần đối chiếu với Điều 116 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2026 thực tế sẽ phụ thuộc vào 03 yếu tố then chốt: (1) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, (2) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương và (3) Nhu cầu thực tế được ghi trong đơn xin chuyển mục đích của người sử dụng đất.

Lời khuyên cho người dân trong năm 2026 là hãy chủ động liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để kiểm tra thông tin quy hoạch và chỉ tiêu chuyển đổi của địa phương mình trước khi thực hiện các giao dịch hoặc nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.