Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn đi kèm với các nghĩa vụ tài chính quan trọng, trong đó thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ là hai khoản phí khiến nhiều người dân băn khoăn nhất. Đặc biệt, kể từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, quy định về giá tính thuế đã có những thay đổi căn bản mà người dân cần nắm rõ để thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Giá tính thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ vào Bảng giá đất mới?

Theo hướng dẫn tại Công văn 5921/TCT-CS của Tổng cục Thuế, kể từ ngày 01/8/2024, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo quy định mới. Cụ thể, Điều 247 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 như sau:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”

Như vậy, một điểm mới quan trọng là đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, thu nhập chịu thuế sẽ được tính trực tiếp theo giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thay vì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng nếu giá đó thấp hơn giá nhà nước như trước đây. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và tránh thất thu thuế trong các giao dịch bất động sản.

Lệ phí trước bạ: Khi nào tính theo hợp đồng, khi nào theo Bảng giá đất?

Khác với thuế TNCN, lệ phí trước bạ vẫn tuân thủ các nguyên tắc xác định giá tính phí dựa trên sự so sánh giữa giá hợp đồng và giá nhà nước. Căn cứ vào khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và hướng dẫn tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC, quy tắc áp dụng như sau:

• Trường hợp giá hợp đồng cao hơn: Nếu giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng.
• Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn hoặc bằng: Nếu giá đất tại hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

Tổng cục Thuế nhấn mạnh rằng Luật Đất đai 2024 không sửa đổi các quy định tại Luật phí và lệ phí 2015, do đó việc tính lệ phí trước bạ vẫn thực hiện theo các văn bản pháp luật chuyên ngành hiện hành.

Lưu ý về lộ trình áp dụng Bảng giá đất

Người dân cũng cần lưu ý về lộ trình áp dụng Bảng giá đất theo quy định chuyển tiếp. Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Việc hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp người dân chủ động về tài chính khi thực hiện các giao dịch nhà đất mà còn tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu có vướng mắc, người nộp thuế nên liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế địa phương để được hướng dẫn chi tiết theo từng trường hợp cụ thể.