Trong thực tế đời sống tại các vùng nông thôn, việc xây dựng nhà ở thường diễn ra dựa trên sự tự phát hoặc theo kinh nghiệm dân gian. Tuy nhiên, ranh giới đất đai là một vấn đề pháp lý cực kỳ nhạy cảm và quan trọng. Nhiều người lầm tưởng rằng khi xây dựng nhà ở nông thôn không cần xin giấy phép thì có thể tùy ý cơi nới hoặc xây sát ranh giới, thậm chí lấn sang đất hàng xóm. Đây là một quan niệm sai lầm có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

1. Quy định về giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn năm 2020

Tại thời điểm tháng 10/2020, việc cấp giấy phép xây dựng được điều chỉnh bởi Luật Xây dựng 2014. Theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 89 của Luật này:

"Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa" thì được miễn giấy phép xây dựng.

Như vậy, nếu nhà ở của bạn nằm tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch chi tiết thì việc không phải xin giấy phép là đúng quy định. Tuy nhiên, việc miễn giấy phép không đồng nghĩa với việc được phép xây dựng trái quy định về đất đai.

2. Hành vi lấn chiếm đất đai và ranh giới bất động sản

Dù được miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt ranh giới thửa đất đã được công nhận theo Luật Đất đai 2013. Việc xây dựng vượt quá ranh giới thửa đất, lấn sang phần đất của hàng xóm hoặc không gian chung của cộng đồng được xác định là hành vi lấn, chiếm đất đai.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất có quyền sở hữu đối với không gian trên mặt đất và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất. Do đó, việc xây dựng ban công, mái vẩy hoặc móng nhà lấn sang không gian của người khác đều là hành vi vi phạm quyền sở hữu bất động sản liền kề.

3. Mức xử phạt hành chính và biện pháp khắc phục hậu quả

Kể từ ngày 05/01/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã quy định mức phạt rất nặng đối với hành vi lấn chiếm đất. Cụ thể, tùy vào diện tích lấn chiếm và loại đất (đất phi nông nghiệp tại nông thôn), mức phạt tiền có thể dao động từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng.

Đặc biệt, biện pháp khắc phục hậu quả quan trọng nhất được quy định tại khoản 7 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP là:

"Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm".

Điều này có nghĩa là nếu bạn đã xây dựng nhà kiên cố trên phần đất lấn chiếm, cơ quan chức năng có quyền buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm đó để trả lại mặt bằng cho chủ sở hữu hợp pháp.

4. Giải pháp xử lý khi đã lỡ xây dựng lấn chiếm

Nếu phát hiện công trình của mình đã lấn sang đất hàng xóm, bạn nên chủ động thực hiện các bước sau để giảm thiểu thiệt hại:

• Thương lượng và thỏa thuận: Đây là giải pháp ưu tiên hàng đầu. Bạn có thể đề nghị mua lại phần diện tích đất lấn chiếm hoặc bồi thường một khoản tiền thỏa đáng để hàng xóm đồng ý cho tồn tại công trình. Mọi thỏa thuận phải được lập thành văn bản và có chứng thực.
• Điều chỉnh ranh giới: Nếu hàng xóm đồng ý chuyển nhượng, cần thực hiện thủ tục hợp thửa hoặc điều chỉnh ranh giới thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai.
• Tự nguyện tháo dỡ: Trong trường hợp không thể thỏa thuận và phần lấn chiếm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người khác hoặc không gian công cộng, việc tự nguyện tháo dỡ sẽ giúp bạn tránh được các khoản phạt hành chính bổ sung và chi phí cưỡng chế.

Tóm lại, dù ở nông thôn và được miễn giấy phép xây dựng, việc tôn trọng ranh giới đất đai là nghĩa vụ bắt buộc. Trước khi xây dựng, gia chủ nên thực hiện đo đạc kỹ lưỡng để tránh những tranh chấp kéo dài và thiệt hại kinh tế không đáng có.