Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc thuê quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh hay xây dựng nhà xưởng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý luôn khiến nhiều người trăn trở: "Người thuê đất có được cấp Sổ đỏ không?". Với việc Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, các quy định về vấn đề này đã có những điều chỉnh đáng chú ý mà bất kỳ nhà đầu tư hay cá nhân nào cũng cần nắm rõ.

1. Thuê đất của Nhà nước: Khi nào được cầm Sổ đỏ trên tay?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, Nhà nước cho thuê đất là một trong những hình thức trao quyền sử dụng đất phổ biến. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp thuê đất đều được cấp Giấy chứng nhận (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng).

Về nguyên tắc, khi Nhà nước cho thuê đất thông qua quyết định cho thuê đất, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này giúp người thuê xác lập quyền sử dụng hợp pháp trong thời hạn thuê, đồng thời là căn cứ để thực hiện các quyền năng khác như thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển nhượng quyền thuê (tùy hình thức trả tiền).

2. Thuê đất của cá nhân, tổ chức: Tại sao đa số không được cấp Sổ?

Đây là trường hợp gây nhiều nhầm lẫn nhất. Nhiều người cho rằng khi thuê đất dài hạn (ví dụ 20-30 năm) từ một cá nhân khác thì mình có quyền đứng tên trên Sổ đỏ. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành quy định rất nghiêm ngặt về vấn đề này.

Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận bao gồm:

"c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;"

Như vậy, nếu bạn thuê đất của một hộ gia đình hay cá nhân thông thường, bạn KHÔNG được cấp Sổ đỏ riêng cho diện tích đó. Lý do là vì người cho thuê vẫn đang là chủ sử dụng đất hợp pháp trên giấy tờ. Việc cấp thêm một cuốn sổ khác cho người thuê sẽ dẫn đến tình trạng chồng chéo quyền sở hữu.

Ngoại lệ duy nhất: Bạn thuê đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất từ các chủ đầu tư hạ tầng. Trong trường hợp này, nếu dự án phù hợp quy hoạch, bạn hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích thuê lại.

3. Quyền lợi "vàng" của người thuê đất: Trả tiền một lần vs Trả tiền hàng năm

Dù có được cấp Sổ đỏ hay không, người thuê đất vẫn sở hữu những quyền năng pháp lý mạnh mẽ. Tuy nhiên, mức độ rộng hẹp của các quyền này phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức trả tiền thuê đất.

Đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Đây là hình thức có quyền lợi gần tương đương với giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo Điều 33 và khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, người thuê có quyền:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất.
• Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng.
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh.

Đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm

Quyền lợi ở hình thức này hạn chế hơn nhằm tránh tình trạng đầu cơ. Theo Điều 34 và khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, người thuê chủ yếu có quyền đối với tài sản gắn liền với đất do mình tạo lập hợp pháp:

• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
• Bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng (khi đủ điều kiện).
• Cho thuê lại quyền thuê (đối với đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao).

Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý

Việc hiểu rõ mình thuộc trường hợp nào khi thuê đất là cực kỳ quan trọng để tránh các tranh chấp không đáng có. Nếu bạn thuê đất để đầu tư dài hạn và xây dựng công trình lớn, hãy ưu tiên hình thức trả tiền một lần để có đầy đủ các quyền thế chấp, chuyển nhượng. Ngược lại, nếu chỉ sử dụng ngắn hạn, hình thức trả tiền hàng năm sẽ giúp giảm áp lực tài chính ban đầu.

Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng thuê đất nào, hãy kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất và năng lực của bên cho thuê để đảm bảo quyền lợi của mình luôn được pháp luật bảo vệ.