Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển, việc các bên thỏa thuận giá thuê nhà bằng ngoại tệ, đặc biệt là USD, diễn ra khá phổ biến nhằm tránh sự trượt giá của đồng tiền. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý tại Việt Nam, hành vi này tiềm ẩn những rủi ro cực kỳ lớn, từ việc bị xử phạt hành chính nặng nề cho đến nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu hoàn toàn.

Quy định khắt khe về nguyên tắc hạn chế sử dụng ngoại hối

Pháp luật Việt Nam hiện hành áp dụng nguyên tắc quản lý ngoại hối rất chặt chẽ nhằm bảo vệ giá trị của đồng nội tệ. Theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh sửa đổi năm 2013), mọi giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ một số trường hợp đặc biệt.

"Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam."

Nguyên tắc này tiếp tục được cụ thể hóa tại Điều 3 Thông tư 32/2013/TT-NHNN. Theo đó, việc các bên ghi giá thuê nhà bằng USD, ngay cả khi có kèm theo dòng chữ "quy đổi ra đồng Việt Nam tại thời điểm thanh toán", vẫn bị coi là hành vi vi phạm quy định về định giá và ghi giá trong hợp đồng.

Mức xử phạt hành chính: Không hề nhẹ!

Nhiều người lầm tưởng rằng việc thỏa thuận ngầm với nhau sẽ không bị phát hiện. Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra hoặc qua công tác thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng, mức phạt áp dụng cho hành vi này là rất cao. Căn cứ vào điểm n khoản 4 Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP, hành vi giao dịch, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng bằng ngoại tệ không đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

Đây là mức phạt dành cho cá nhân, đối với tổ chức vi phạm, mức phạt sẽ gấp đôi. Rõ ràng, số tiền phạt này có thể lớn hơn rất nhiều so với lợi ích mà các bên mong muốn đạt được khi neo giá theo ngoại tệ.

Nguy cơ hợp đồng vô hiệu và lời khuyên pháp lý

Bên cạnh việc bị xử phạt hành chính, rủi ro lớn nhất đối với các bên chính là việc hợp đồng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, điều này gây ra sự xáo trộn cực lớn và thiệt hại về kinh tế, đặc biệt là đối với bên thuê đã đầu tư sửa chữa nhà hoặc bên cho thuê đang có nguồn thu ổn định.

Để đảm bảo an toàn pháp lý, các chuyên gia khuyến nghị:

• Luôn ghi giá bằng VNĐ: Mọi con số về giá thuê, tiền cọc trong hợp đồng phải được thể hiện bằng đồng Việt Nam.
• Cơ chế điều chỉnh giá: Nếu lo ngại về lạm phát, các bên có thể thỏa thuận điều chỉnh giá thuê định kỳ (ví dụ sau mỗi 12 tháng) dựa trên chỉ số giá tiêu dùng hoặc một tỷ lệ phần trăm nhất định, thay vì neo theo tỷ giá ngoại tệ.
• Thanh toán thực tế: Việc chuyển khoản hoặc giao nhận tiền mặt cũng phải được thực hiện bằng đồng Việt Nam để tránh các rắc rối khi chứng minh giao dịch hợp pháp.

Việc tuân thủ đúng quy định về quản lý ngoại hối không chỉ giúp các bên tránh được những khoản phạt đáng tiếc mà còn là nền tảng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi có tranh chấp phát sinh trong quá trình thuê và cho thuê nhà.