Rủi ro pháp lý khi mua bán đất qua "giấy tay" thiếu thông tin vị trí

Trong thực tế giao dịch bất động sản tại Việt Nam, không ít trường hợp người dân mua bán đất chỉ thông qua những tờ giấy viết tay sơ sài. Nguy hiểm hơn, nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung về diện tích, số tiền mà quên mất việc xác định cụ thể vị trí, ranh giới của thửa đất trên thực địa. Điều này dẫn đến những tranh chấp kéo dài khi bên bán đổi ý hoặc khi người mua muốn thực hiện thủ tục sang tên, cấp sổ đỏ.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, về nguyên tắc, các giao dịch bằng giấy viết tay không được công chứng, chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, pháp luật vẫn mở ra những ngoại lệ quan trọng để bảo vệ người mua trong các bối cảnh lịch sử cụ thể.

Trường hợp nào giấy viết tay vẫn được công nhận và cấp Sổ đỏ?

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn Luật Đất đai), không phải mọi giao dịch giấy tay đều vô hiệu. Có 03 mốc thời gian quan trọng mà người dân cần lưu ý:

• Trước ngày 01/01/2008: Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
• Từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014: Nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì vẫn được xem xét giải quyết.
• Sau ngày 01/07/2014: Các giao dịch bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về công chứng, chứng thực.

Giải pháp khi hợp đồng không ghi rõ vị trí thửa đất

Nếu bạn đã thanh toán tiền nhưng hợp đồng thiếu thông tin vị trí, dẫn đến việc bên bán không chịu bàn giao đất hoặc cơ quan chức năng từ chối hồ sơ, bạn có thể áp dụng "cứu cánh" từ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, nếu một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch (thường là đã trả ít nhất 2/3 số tiền mua đất), thì có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Khi Tòa án đã công nhận, các bên không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực lại.

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

... 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó...”

Các bước thực hiện để bảo vệ quyền lợi:

1. Thương lượng và bổ sung phụ lục: Yêu cầu bên bán ký phụ lục hợp đồng xác định rõ vị trí, ranh giới, số tờ, số thửa (nếu có) và sơ đồ thửa đất.
2. Thu thập chứng cứ: Lưu giữ các biên lai thu tiền, xác nhận của người làm chứng hoặc chính quyền địa phương về việc bạn đã quản lý, sử dụng đất ổn định.
3. Khởi kiện tại Tòa án: Nếu bên bán không hợp tác, hãy nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch dân sự dựa trên việc đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Việc mua bán đất không rõ vị trí là một sai lầm nghiêm trọng, nhưng với sự hỗ trợ của các quy định pháp luật về bảo vệ quyền lợi người ngay tình, bạn vẫn có cơ hội lấy lại tài sản hoặc được bồi thường xứng đáng. Hãy liên hệ với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn hồ sơ khởi kiện chính xác nhất.

Xem thêm: Các loại đất được và không được thế chấp vay ngân hàng