Trong giao dịch bất động sản, một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất giữa bên mua và bên bán chính là sự chênh lệch giữa diện tích ghi trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) và diện tích đo đạc thực tế. Vậy pháp luật quy định như thế nào về cách tính diện tích khi chuyển nhượng? Người mua cần lưu ý gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 11/2020.

Đo đạc diện tích đất thực tế là bước quan trọng trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng (ảnh minh họa)

1. Quyền thỏa thuận của các bên về cách tính diện tích

Trước hết, cần khẳng định rằng việc mua bán đất (pháp luật gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) bản chất là một giao dịch dân sự. Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Như vậy, diện tích đất dùng để tính tiền hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận. Thông thường có hai cách tính phổ biến:

• Tính theo diện tích trên Sổ đỏ: Các bên chấp nhận số liệu pháp lý đã được cơ quan nhà nước công nhận.
• Tính theo diện tích thực tế: Các bên thuê đơn vị đo đạc lại và tính tiền dựa trên con số thực tế sử dụng.

Lời khuyên: Để tránh rủi ro, người mua nên yêu cầu đo đạc lại thực tế trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng công chứng, đồng thời ghi rõ trong hợp đồng phương thức xử lý nếu có chênh lệch diện tích.

2. Cách xử lý khi diện tích thực tế lệch so với Sổ đỏ

Pháp luật đất đai đã dự liệu trường hợp có sự chênh lệch này. Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013, phương án xử lý được quy định như sau:

Trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi

Nếu số liệu đo đạc thực tế chênh lệch với số liệu trên Giấy chứng nhận nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm cấp giấy, không có tranh chấp với các hộ liền kề thì:

• Khi cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
• Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có).

Việc ký kết hợp đồng cần minh bạch về diện tích và ranh giới đất (ảnh minh họa)

Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi

Nếu ranh giới thửa đất có sự thay đổi (lấn chiếm, được tặng cho thêm...) dẫn đến diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên giấy tờ, phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

3. Thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận khi diện tích tăng thêm

Theo hướng dẫn tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi nhận chuyển nhượng mà diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Sổ đỏ, quy trình thực hiện như sau:

1. Thực hiện thủ tục chuyển nhượng: Đối với thửa đất gốc (diện tích ghi trên Sổ).
2. Thủ tục cấp đổi: Người mua nộp đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích thực tế.
3. Cơ quan chức năng: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận, gửi thông tin địa chính sang cơ quan thuế và trình cấp Giấy chứng nhận mới.

Lưu ý quan trọng: Pháp luật không yêu cầu người sử dụng đất phải làm thủ tục hợp thửa đối với phần diện tích tăng thêm này, giúp đơn giản hóa quy trình hành chính cho người dân.

Kết luận

Việc tính diện tích theo Sổ đỏ hay thực tế khi mua bán đất là quyền thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, người mua nên nắm vững quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn để xử lý các tình huống chênh lệch diện tích một cách hiệu quả nhất.