Trong quá trình sử dụng đất, nhu cầu hợp nhất các thửa đất liền kề để thuận tiện cho việc xây dựng hoặc canh tác là rất phổ biến. Tuy nhiên, một bài toán khó mà nhiều người dân gặp phải là liệu hai thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau – điển hình là đất ở và đất nông nghiệp – có thể hợp thành một thửa duy nhất hay không? Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, những nút thắt này đã có lời giải đáp cụ thể.

Điều kiện 'cần và đủ' để hợp thửa đất theo quy định mới

Việc hợp thửa không đơn thuần là gộp diện tích trên giấy tờ, mà phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc pháp lý. Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, để được phép hợp thửa, các thửa đất phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

• Pháp lý minh bạch: Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) theo đúng quy định của pháp luật.
• Thời hạn sử dụng: Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo ghi nhận trên giấy chứng nhận.
• Trạng thái đất: Không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Hạ tầng kỹ thuật: Việc hợp thửa phải đảm bảo có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời đảm bảo hệ thống cấp thoát nước hợp lý.

Đất khác mục đích sử dụng: Khi nào được phép 'gộp'?

Thông thường, nguyên tắc cơ bản của việc hợp thửa là các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn và hình thức trả tiền thuê đất. Tuy nhiên, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã quy định 02 trường hợp ngoại lệ đặc biệt:

1. Hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau.
2. Hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở liền kề.

Như vậy, nếu bạn sở hữu một thửa đất ở và muốn hợp với thửa đất nông nghiệp của hàng xóm, bạn chỉ có thể thực hiện nếu thuộc một trong hai trường hợp trên. Trong trường hợp hai thửa đất hoàn toàn tách biệt về mục đích (một bên thuần đất ở, một bên thuần đất nông nghiệp), bạn bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thống nhất loại đất trước khi tiến hành hợp thửa.

Thủ tục tách thửa và yêu cầu khắt khe về bản vẽ kỹ thuật

Bên cạnh hợp thửa, nhu cầu tách thửa để chia tách tài sản cũng rất lớn. Một trong những vướng mắc thường gặp là yêu cầu về bản vẽ thiết kế chi tiết từ cơ quan chức năng. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ tách thửa cần chuẩn bị kỹ lưỡng:

• Đơn đề nghị: Theo mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định.
• Bản vẽ tách thửa: Đây là tài liệu then chốt, phải được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép hành nghề. Bản vẽ phải thể hiện rõ ranh giới, diện tích và kích thước các cạnh sau khi tách.
• Giấy chứng nhận: Bản gốc hoặc bản sao có công chứng để đối chiếu.

Quy trình thực hiện được quy định chi tiết tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Thời gian giải quyết thông thường không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Người dân cần lưu ý diện tích tối thiểu sau khi tách phải đảm bảo quy định của UBND cấp tỉnh tại địa phương đó.

Việc nắm vững các quy định về hợp thửa, tách thửa không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng đất mà còn tránh được những rủi ro, tranh chấp không đáng có trong quá trình giao dịch và quản lý bất động sản.