Việc trẻ em đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) không còn là chuyện hiếm gặp trong xã hội hiện nay. Tuy nhiên, khi gia đình cần giao dịch, chuyển nhượng mảnh đất đó để lo cho con cái học tập hoặc định cư, nhiều bậc phụ huynh lúng túng không biết con mình có được ủy quyền cho bố mẹ bán đất hay không. Dưới đây là phân tích chuyên sâu dựa trên quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Hôn nhân và gia đình 2014 tính đến thời điểm tháng 02/2024.

1. Con dưới 18 tuổi có quyền có tài sản riêng là bất động sản không?

Theo quy định tại Điều 75 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, pháp luật Việt Nam công nhận quyền có tài sản riêng của con cái, không phân biệt độ tuổi:

"1. Con có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của con bao gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng, thu nhập do lao động của con, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của con và thu nhập hợp pháp khác. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của con cũng là tài sản riêng của con."

Như vậy, con dưới 18 tuổi hoàn toàn có quyền đứng tên trên sổ đỏ nếu tài sản đó được hình thành từ các nguồn hợp pháp nêu trên. Tuy nhiên, quyền sở hữu và quyền định đoạt (bán, tặng cho) là hai vấn đề khác nhau đối với người chưa thành niên.

2. Năng lực hành vi dân sự và quyền đại diện của cha mẹ

Vì con dưới 18 tuổi chưa có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, việc thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015:

• Đối với con dưới 6 tuổi: Mọi giao dịch dân sự đều do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện.
• Đối với con từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi: Khi xác lập giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
• Đối với con từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi: Có thể tự mình xác lập giao dịch, nhưng riêng đối với bất động sản thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.

Đồng thời, Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định cha mẹ là người đại diện theo pháp luật đương nhiên của con chưa thành niên.

3. Con có được ủy quyền cho cha mẹ bán đất không?

Về mặt thuật ngữ pháp lý, người chưa thành niên (đặc biệt là dưới 15 tuổi) không thực hiện việc ủy quyền cho cha mẹ. Thay vào đó, cha mẹ thực hiện quyền đại diện theo pháp luật để xác lập giao dịch. Đối với con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi, con là người trực tiếp ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng nhưng phải đính kèm văn bản đồng ý của cả cha và mẹ.

Do đó, thay vì lập hợp đồng ủy quyền, cha mẹ sẽ cùng con (nếu con từ đủ 15 tuổi) hoặc thay mặt con (nếu con dưới 15 tuổi) thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.

4. Điều kiện "vàng" để cha mẹ bán đất đứng tên con

Pháp luật không cho phép cha mẹ tự ý bán đất của con vì mục đích cá nhân. Điều 77 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định rất rõ về việc định đoạt tài sản riêng của con:

"1. Trường hợp cha mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con."

Như vậy, có hai điều kiện tiên quyết:

1. Vì lợi ích của con: Cha mẹ phải chứng minh được việc bán đất là để phục vụ nhu cầu của con (ví dụ: lấy tiền cho con đi du học, chữa bệnh, hoặc chuyển đổi sang một tài sản khác tốt hơn cho con).
2. Nguyện vọng của con: Nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên, cha mẹ bắt buộc phải hỏi ý kiến và con phải đồng ý bằng văn bản (thường là biên bản lấy ý kiến hoặc cùng ký tên tại văn phòng công chứng).

5. Thủ tục thực hiện tại Văn phòng công chứng

Để thực hiện giao dịch này, gia đình cần chuẩn bị các hồ sơ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Giấy khai sinh của con (để chứng minh quan hệ huyết thống và độ tuổi).
• Chứng minh nhân dân/CCCD của cha và mẹ.
• Giấy chứng nhận kết hôn của cha mẹ.
• Văn bản đồng ý của con (nếu con từ đủ 9 tuổi trở lên) hoặc văn bản cam kết của cha mẹ về việc bán đất vì lợi ích của con.

Lời khuyên pháp lý: Trong mọi trường hợp, việc định đoạt tài sản của người chưa thành niên luôn bị giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng cha mẹ xâm phạm quyền lợi tài sản của con cái. Nếu việc bán đất không chứng minh được là vì lợi ích của con, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về việc định đoạt bất động sản đứng tên con chưa thành niên. Nếu quý khách còn thắc mắc về thủ tục công chứng hoặc các tình huống cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.