Trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính như sang tên, cấp đổi hoặc tách thửa, không ít người dân bất ngờ khi diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) bị đề nghị giảm xuống cho bằng với hạn mức giao đất ở của địa phương. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về vấn đề này? Khi nào thì diện tích đất ở thực sự bị "cắt" giảm và quy trình thực hiện ra sao?

1. Khi nào diện tích đất ở bị giảm xuống bằng hạn mức?

Thực tế, diện tích đất ở được công nhận trên Sổ đỏ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng và hiện trạng thực tế. Theo quy định, không phải cứ diện tích đất ở vượt hạn mức là sẽ bị giảm xuống. Pháp luật tôn trọng quyền lợi của người sử dụng đất nếu việc cấp Sổ đỏ trước đó là đúng quy định.

Tuy nhiên, diện tích đất ở sẽ bị điều chỉnh giảm hoặc thu hồi Sổ đỏ để cấp lại nếu thuộc trường hợp cấp sai mục đích sử dụng đất hoặc cấp không đúng diện tích theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp.

Cụ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp:

"d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Ví dụ thực tế: Ông A đang sử dụng 300m2 đất, trong đó hiện trạng xây dựng nhà ở chỉ là 150m2 (đúng bằng hạn mức địa phương). Tuy nhiên, khi cấp Sổ đỏ, do sai sót trong khâu thẩm định, cơ quan chức năng đã cấp toàn bộ 300m2 là đất ở. Trong trường hợp này, do cấp sai mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích 150m2 còn lại, cơ quan Nhà nước có quyền thu hồi Sổ đỏ đã cấp để điều chỉnh lại cho đúng quy định.

2. Thẩm quyền thu hồi Sổ đỏ cấp sai quy định

Việc thu hồi Sổ đỏ không thể thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 136 và Điều 152 Luật Đất đai 2024. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cũng chính là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi:

• UBND cấp tỉnh: Quyết định thu hồi đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• UBND cấp huyện: Quyết định thu hồi đối với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư trong nước.

3. Trình tự, thủ tục thu hồi Sổ đỏ mới nhất

Theo Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình thu hồi được chia thành hai kịch bản chính:

Trường hợp cơ quan Nhà nước phát hiện sai sót

Nếu cơ quan thanh tra, Tòa án hoặc chính cơ quan cấp Sổ đỏ phát hiện sai sót, quy trình sẽ diễn ra như sau:

1. Thông báo: Cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất về lý do thu hồi.
2. Ban hành quyết định: Sau khi kiểm tra, xác xác định chính xác sai sót, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi Giấy chứng nhận.
3. Cập nhật hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Trường hợp người dân tự phát hiện và kiến nghị

Nếu người dân nhận thấy Sổ đỏ của mình được cấp không đúng diện tích hoặc mục đích, có thể chủ động thực hiện:

1. Gửi kiến nghị: Nộp văn bản kiến nghị tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Thẩm định: Cơ quan chức năng kiểm tra, xem xét nội dung kiến nghị.
3. Xử lý: Nếu kiến nghị đúng, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi và thực hiện cấp đổi lại Giấy chứng nhận mới theo đúng thực tế và quy định pháp luật.

Lời khuyên pháp lý: Việc giảm diện tích đất ở trên Sổ đỏ chỉ được thực hiện khi có căn cứ pháp lý rõ ràng về việc cấp sai trước đó. Người dân cần nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, tránh việc bị điều chỉnh diện tích một cách thiếu căn cứ.