Nhiều người dân lầm tưởng rằng khi đã sở hữu "sổ đỏ" đất ở (đất thổ cư) thì có quyền xây dựng bất cứ công trình nào trên đó, kể cả khách sạn hay nhà nghỉ kinh doanh. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2024, mỗi loại đất đều có mục đích sử dụng riêng biệt. Việc tự ý xây dựng công trình kinh doanh trên đất ở mà chưa thực hiện thủ tục pháp lý cần thiết có thể khiến chủ sở hữu đối mặt với các án phạt hành chính nặng nề.

1. Đất ở là gì theo quy định của Luật Đất đai 2024?

Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Mục đích chính của loại đất này là để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân.

Điều 9. Phân loại đất
...
3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;...

Như vậy, về bản chất, đất ở không phải là loại đất chuyên dùng cho hoạt động kinh doanh thương mại quy mô lớn như khách sạn.

2. Có được phép xây dựng khách sạn trực tiếp trên đất ở không?

Câu trả lời ngắn gọn là: Không được phép xây dựng khách sạn trực tiếp trên đất ở nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai 2024, khách sạn được xếp vào loại đất thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho mục đích sinh lợi từ dịch vụ.

Việc sử dụng đất sai mục đích (xây khách sạn trên đất ở) là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Để hợp pháp hóa việc xây dựng, chủ đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (cụ thể là đất thương mại, dịch vụ).

3. Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất thương mại, dịch vụ

Theo quy định mới, việc chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đất thương mại, dịch vụ) thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện đăng ký biến động.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Chủ sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu quy định.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) bản gốc.
• Các giấy tờ tùy thân liên quan (CCCD/Hộ chiếu).

Bước 2: Nộp hồ sơ và giải quyết

Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Lưu ý: Mặc dù không phải xin phép chuyển mục đích, nhưng việc xây dựng khách sạn vẫn phải tuân thủ quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng tại địa phương. Nếu khu vực đó không được quy hoạch làm đất thương mại dịch vụ, bạn sẽ không được cấp phép xây dựng khách sạn dù đã làm thủ tục đăng ký biến động.

Lời khuyên từ chuyên gia

Trước khi xuống tiền đầu tư xây dựng, chủ đất nên chủ động liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện để kiểm tra quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Việc nắm vững quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối pháp lý và tổn thất tài chính không đáng có.