Trong bối cảnh kinh doanh tại các chợ truyền thống và trung tâm thương mại ngày càng sôi động, việc sở hữu một kiot không chỉ là nơi buôn bán mà còn là tài sản giá trị. Tuy nhiên, câu hỏi "Làm Sổ đỏ cho kiot chợ được không?" vẫn luôn là nỗi trăn trở của hàng nghìn tiểu thương. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết dựa trên quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn hiện hành tính đến năm 2021.

Kiot là gì và thực trạng pháp lý hiện nay?

Kiot (hay ki-ốt) là một điểm bán hàng quy mô nhỏ, thường được thiết kế liền kề nhau và ngăn cách bằng vách tường. Tại Việt Nam, các kiot thường xuất hiện tại các chợ truyền thống, trung tâm thương mại hoặc tầng trệt của các tòa nhà chung cư. Diện tích mỗi kiot thường dao động từ 15m2 đến 80m2, tùy thuộc vào quy hoạch của từng khu vực.

Về mặt pháp lý, kiot không phải là một loại đất riêng biệt mà thường được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Việc xác định kiot có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) hay không phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc đất và hình thức giao đất của Nhà nước cho đơn vị quản lý chợ hoặc chủ đầu tư.

Kiot chợ có được cấp Sổ đỏ không?

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Pháp luật hiện hành không cấm việc cấp Sổ đỏ cho các công trình xây dựng phục vụ mục đích kinh doanh, thương mại. Do đó, hoàn toàn có cơ sở pháp lý để xin cấp Sổ đỏ cho kiot nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và hồ sơ pháp lý.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ hai trường hợp phổ biến:

• Trường hợp 1: Kiot thuộc sở hữu của Nhà nước (chợ truyền thống) và giao cho Ban quản lý chợ cho tiểu thương thuê. Trong trường hợp này, tiểu thương chỉ có quyền thuê/sử dụng có thời hạn, không được cấp Sổ đỏ riêng cho từng kiot.
• Trường hợp 2: Kiot được xây dựng trong các dự án thương mại, dịch vụ mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được phép phân lô, bán kiot. Trường hợp này, người mua có thể được cấp Sổ đỏ theo quy định.

Điều kiện "vàng" để kiot được cấp Sổ đỏ

Để một kiot kinh doanh được xem xét cấp Sổ đỏ, đặc biệt là trong các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước đây, cần đối chiếu với quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể, các điều kiện bao gồm:

1. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Kiot đang sử dụng phải thuộc phần đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu khu vực chợ hoặc kiot nằm trong diện giải tỏa hoặc không đúng quy hoạch thương mại, việc cấp Sổ đỏ sẽ không khả thi.

2. Sử dụng ổn định và không có tranh chấp

Thửa đất xây dựng kiot phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp và đã được sử dụng ổn định lâu dài. Đây là yếu tố then chốt để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

3. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng kiot phải chứng minh đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như: nộp tiền sử dụng đất, thuế nhà đất hàng năm, hoặc các khoản phí thuê kiot theo hợp đồng đã ký kết.

4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (nếu cần)

Trong một số trường hợp, nếu kiot được xây dựng trên đất không phải là đất thương mại, dịch vụ, người dân cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013. Việc này đòi hỏi sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.

Lời khuyên cho tiểu thương khi mua bán kiot

Để tránh rủi ro "tiền mất tật mang", trước khi quyết định đầu tư vào một kiot, tiểu thương cần lưu ý:

• Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hoặc mua bán: Là hợp đồng thuê dài hạn (50 năm) hay hợp đồng mua bán sở hữu vĩnh viễn.
• Yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý cung cấp các giấy tờ về quy hoạch và chứng từ nộp thuế đất.
• Tìm hiểu kỹ về thời hạn sử dụng đất của dự án. Thông thường đất thương mại, dịch vụ chỉ có thời hạn 50 năm.

Tóm lại, việc làm Sổ đỏ cho kiot chợ là hoàn toàn có thể nếu đáp ứng các quy định khắt khe của pháp luật về đất đai. Người dân nên chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết cho từng trường hợp cụ thể.