Phí dịch vụ chung cư luôn là một trong những vấn đề nhạy cảm và dễ phát sinh tranh chấp nhất tại các khu đô thị hiện nay. Nhiều cư dân không khỏi bức xúc khi nhận được thông báo tăng phí từ phía chủ đầu tư mà không hề có sự thỏa thuận hay lấy ý kiến trước đó. Vậy dưới góc độ pháp lý, đặc biệt là theo các quy định mới nhất tại Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư có thực sự được quyền "tự tung tự tác" trong việc định giá dịch vụ?

Phí dịch vụ chung cư bao gồm những khoản chi nào?

Theo quy định tại Điều 151 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được cấu thành từ nhiều yếu tố nhằm đảm bảo tòa nhà hoạt động bình thường và an toàn.

Cụ thể, các chi phí này bao gồm:

• Chi phí trực tiếp: Tiền điện, nước cho khu vực công cộng; chi phí vận hành thang máy, máy bơm, máy phát điện; chi phí vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan và bảo vệ an ninh.
• Chi phí nhân công: Tiền lương, phụ cấp và các khoản trích nộp bảo hiểm cho bộ phận quản lý, kỹ thuật trực tiếp tại tòa nhà.
• Chi phí quản lý chung: Các khoản chi phí văn phòng, khấu hao tài sản cố định của đơn vị quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ.
• Lợi nhuận định mức: Một phần lợi nhuận hợp lý cho đơn vị quản lý vận hành (thường không quá 10% tổng chi phí).

Chủ đầu tư có được tự ý tăng phí dịch vụ?

Câu trả lời ngắn gọn là: KHÔNG. Việc điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc nghiêm ngặt để tránh tình trạng lạm thu.

Dựa trên quy định tại khoản 3 Điều 151 Luật Nhà ở 2023, cơ chế xác định giá dịch vụ được chia làm hai giai đoạn:

1. Giai đoạn chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu

Trong giai đoạn này, giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm tính toán và công khai mức phí này ngay từ đầu. Nếu muốn tăng phí, chủ đầu tư phải chứng minh được sự thay đổi khách quan của các yếu tố đầu vào và phải nhận được sự đồng thuận của cư dân theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Giai đoạn đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư

Sau khi Hội nghị nhà chung cư được tổ chức thành công và bầu ra Ban quản trị, quyền quyết định giá dịch vụ thuộc về Hội nghị nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành chỉ có vai trò đề xuất phương án giá. Mức giá mới chỉ có hiệu lực khi được đa số cư dân tham dự hội nghị thông qua bằng hình thức biểu quyết.

"Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành." - Trích điểm b khoản 3 Điều 151 Luật Nhà ở 2023.

Cư dân cần làm gì khi bị "ép" đóng phí trái luật?

Nếu chủ đầu tư tự ý thông báo tăng phí mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư hoặc không có căn cứ thỏa thuận trong hợp đồng, cư dân có thể thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi:

• Yêu cầu giải trình: Gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bảng kê chi tiết các khoản chi và lý do điều chỉnh giá.
• Khiếu nại lên cơ quan chức năng: Gửi đơn kiến nghị đến UBND cấp xã/huyện hoặc Sở Xây dựng địa phương để yêu cầu can thiệp, thanh tra việc quản lý vận hành.
• Tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường: Nếu đã có Ban quản trị, cư dân có thể yêu cầu họp để bãi bỏ quyết định tăng phí trái luật của chủ đầu tư.

Việc nắm vững các quy định tại Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp cư dân tự tin hơn trong việc đối thoại và giám sát hoạt động của chủ đầu tư, đảm bảo môi trường sống minh bạch và công bằng.