Trong bối cảnh đô thị hóa "tấc đất tấc vàng", việc các ngôi nhà san sát nhau là điều không thể tránh khỏi. Một trong những mâu thuẫn phổ biến nhất chính là việc nhà xây sau làm bịt kín cửa sổ của nhà xây trước. Câu hỏi đặt ra là: Pháp luật Việt Nam quy định thế nào về vấn đề này? Bạn có quyền yêu cầu hàng xóm dỡ bỏ công trình hay không?

Căn cứ pháp lý về quyền sử dụng không gian và ranh giới đất

Để xác định việc xây nhà bịt cửa sổ có vi phạm hay không, chúng ta cần xem xét các quy định tại Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất và đúng quy định về chiều cao trên không. Đồng thời, khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ:

“Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.”

Như vậy, về nguyên tắc, mỗi chủ sở hữu đều có quyền xây dựng trên phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình theo phương thẳng đứng. Nếu hàng xóm xây dựng hoàn toàn trong ranh giới đất của họ, việc bịt kín cửa sổ nhà bạn thường được coi là hợp pháp.

Khi nào việc xây nhà bịt cửa sổ bị coi là vi phạm?

Mặc dù có quyền xây dựng trên đất của mình, nhưng chủ công trình vẫn phải tuân thủ các nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng. Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng, chủ sở hữu không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Cụ thể, việc xây dựng bị coi là vi phạm nếu rơi vào các trường hợp sau:

• Xây dựng lấn chiếm ranh giới: Công trình xây dựng vượt quá ranh giới đất, lấn sang không gian của nhà bên cạnh.
• Vi phạm giấy phép xây dựng: Xây dựng không đúng với nội dung trong giấy phép (ví dụ: xây vượt tầng, sai mật độ) dẫn đến việc bịt cửa sổ nhà hàng xóm một cách trái phép.
• Vi phạm thỏa thuận trước đó: Nếu hai bên từng có thỏa thuận bằng văn bản về việc giữ khoảng không hoặc không được bịt cửa sổ mà bên xây sau vi phạm.

Tiêu chuẩn về việc mở cửa sổ đối với nhà liên kế

Để tránh những tranh chấp không đáng có, người dân cần nắm rõ Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411:2012) về nhà ở liên kế:

1. Không được mở cửa nếu sát ranh giới: Nếu tường nhà xây sát ranh giới lô đất của người khác, bạn tuyệt đối không được mở cửa đi, cửa sổ hay lỗ thông gió.
2. Điều kiện để mở cửa: Chỉ được phép mở cửa nếu tường xây cách ranh giới từ 2,0 mét trở lên.
3. Trường hợp đặc biệt: Nếu khu đất liền kề chưa có công trình hoặc là nhà thấp tầng, có thể mở cửa kính cố định lấy sáng nhưng phải cách mặt sàn ít nhất 2,0 mét và phải chấp nhận bị bịt kín khi nhà bên cạnh xây dựng sau này.

Lời khuyên pháp lý: Trước khi mở cửa sổ hướng sang nhà hàng xóm, bạn nên trao đổi và có sự đồng ý bằng văn bản của họ. Ngược lại, nếu bạn là người xây sau, hãy đảm bảo công trình của mình nằm đúng ranh giới và tuân thủ nghiêm ngặt giấy phép xây dựng để tránh các vụ kiện tụng kéo dài.