Trong thực tế đời sống, không hiếm gặp những trường hợp dở khóc dở cười khi một thửa đất bỗng nhiên trở thành "ốc đảo" do các bất động sản xung quanh đã xây dựng kín mít, không để lại lối đi. Vậy trong tình huống người phía trước đã xây nhà, tường bao kiên cố, chủ sở hữu bất động sản phía trong phải làm gì để có lối đi ra đường công cộng? Câu trả lời nằm ở những quy định nhân văn và chặt chẽ của pháp luật dân sự Việt Nam.

Quyền về lối đi qua: Quyền lợi "bất di bất dịch" của chủ sở hữu

Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, quyền về lối đi qua được xác lập nhằm đảm bảo giá trị sử dụng của bất động sản. Cụ thể:

"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ."

Như vậy, pháp luật khẳng định rằng một thửa đất không thể tồn tại nếu không có lối ra vào. Ngay cả khi người phía trước đã xây dựng công trình, họ vẫn có nghĩa vụ phải phối hợp để tạo điều kiện cho người phía trong có lối đi thuận tiện nhất.

Giải pháp khi lối đi duy nhất đã bị nhà phía trước che khuất

Khi rơi vào tình cảnh này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cần thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi của mình:

1. Ưu tiên thỏa thuận và thương lượng

Đây là phương án tối ưu nhất để giữ gìn tình làng nghĩa xóm. Các bên cần ngồi lại để thống nhất về vị trí, kích thước (chiều dài, chiều rộng, chiều cao) của lối đi. Lối đi này phải được chọn ở nơi thuận tiện và hợp lý nhất, gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản mở lối đi.

2. Nghĩa vụ đền bù tài chính

Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, người yêu cầu mở lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Mức đền bù thường dựa trên giá trị quyền sử dụng đất và những thiệt hại thực tế do việc mở lối đi gây ra.

3. Khởi kiện tại Tòa án nếu không đạt được tiếng nói chung

Trong trường hợp chủ bất động sản phía ngoài kiên quyết không hợp tác, bạn có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp. Thực tế xét xử cho thấy, nếu chứng minh được bất động sản hoàn toàn bị vây bọc, yêu cầu mở lối đi qua luôn được pháp luật ủng hộ.

Trường hợp đặc biệt: Bất động sản hình thành từ việc chia tách thửa đất

Một điểm cực kỳ quan trọng mà người dân cần lưu ý là quy định tại khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu một thửa đất lớn được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Điều này đồng nghĩa với việc nếu bạn mua đất từ một thửa đất lớn đã được chia tách, người bán hoặc những người cùng mua đất ở phía ngoài có nghĩa vụ mặc nhiên phải để lại lối đi cho bạn mà bạn không phải trả thêm bất kỳ khoản phí đền bù nào cho phần diện tích lối đi đó.

Lời khuyên pháp lý

Để tránh những tranh chấp kéo dài, trước khi mua bán hoặc xây dựng trên những thửa đất có dấu hiệu bị vây bọc, người dân nên kiểm tra kỹ hồ sơ địa chính và thực hiện các thỏa thuận về lối đi bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Việc hiểu rõ Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giúp bạn tự tin bảo vệ không gian sống và giá trị tài sản của mình.