Trong thực tế đời sống, không hiếm trường hợp người dân vì nhu cầu tài chính cấp bách đã tìm đến các cá nhân, tổ chức cho vay "tín dụng đen" hoặc vay mượn ngoài xã hội. Để đảm bảo cho khoản vay, bên cho vay thường yêu cầu bên vay phải ký kết một Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thường gọi là bán đất trên giấy tờ) thay vì ký hợp đồng thế chấp tài sản theo đúng quy định. Đây chính là hình thức giao dịch giả cách nhằm che giấu một giao dịch khác, tiềm ẩn rủi ro cực lớn cho người đi vay.

Bản chất của giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tiền

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, mục đích của một giao dịch dân sự là lợi ích mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó. Trong tình huống này, mục đích thực sự của hai bên là xác lập một quan hệ vay mượn tài sản (thường là tiền) và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ đóng vai trò là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ.

Tuy nhiên, thay vì áp dụng các biện pháp bảo đảm hợp pháp như cầm cố, thế chấp, đặt cọc... được quy định rõ ràng, các bên lại chọn cách xác lập một hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Hành vi này được pháp luật gọi là giao dịch dân sự giả tạo. Theo đó, hợp đồng mua bán đất chỉ là cái vỏ bọc bên ngoài nhằm che giấu bản chất vay mượn bên trong.

Giao dịch giả cách có bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự?

Căn cứ vào quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

"1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan."

Như vậy, về mặt nguyên tắc, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu vì nó không phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của mình, người đi vay (bên chuyển nhượng) phải có nghĩa vụ chứng minh trước Tòa án rằng mục đích thực sự của việc ký kết hợp đồng là để vay tiền chứ không phải bán đất.

Bên cạnh đó, nếu việc xác lập hợp đồng có yếu tố lừa dối, làm cho một bên hiểu sai lệch về tính chất của đối tượng hoặc nội dung giao dịch, thì theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 407, bên bị lừa dối hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Rủi ro bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội chiếm đoạt tài sản

Hành vi yêu cầu người vay ký hợp đồng chuyển nhượng đất với giá trị thấp hơn nhiều so với thực tế để đảm bảo khoản vay nhỏ có thể là dấu hiệu của mục đích chiếm đoạt tài sản. Nếu bên cho vay dùng thủ đoạn gian dối, cung cấp thông tin sai sự thật về giá trị thửa đất khi yêu cầu công chứng (vi phạm khoản 2 Điều 7 Luật Công chứng 2014) nhằm chiếm đoạt tài sản, họ có thể bị tố giác về tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015, người nào vay, mượn tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản đó thì sẽ bị xử lý hình sự. Đặc biệt, nếu giá trị tài sản chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên (ví dụ thửa đất trị giá 2 tỷ đồng), người phạm tội có thể đối mặt với khung hình phạt cao nhất tại khoản 4 Điều 175 là từ 12 năm đến 20 năm tù.

Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro "mất đất"

Để tránh rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang", người dân cần lưu ý các điểm sau:

• Tuyệt đối không ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản nếu bản chất thực sự chỉ là vay mượn tiền.
• Mọi giao dịch vay tiền có thế chấp tài sản phải được lập thành hợp đồng thế chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013.
• Khi thực hiện công chứng hợp đồng, cần đọc kỹ nội dung và yêu cầu Công chứng viên giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên theo Luật Công chứng 2014.
• Lưu giữ đầy đủ các bằng chứng liên quan đến việc vay mượn như tin nhắn, băng ghi âm, người làm chứng để có căn cứ bảo vệ mình nếu xảy ra tranh chấp.

Trên đây là nội dung tư vấn chuyên sâu về việc giao dịch mua bán tài sản nhằm che giấu giao dịch vay tài sản. Nếu quý khách đang gặp phải tình huống tương tự hoặc cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ với các chuyên gia để được bảo vệ quyền lợi kịp thời.