Nhà ở xã hội là chính sách nhân văn của Nhà nước nhằm hỗ trợ những đối tượng khó khăn về chỗ ở. Tuy nhiên, vì là loại hình bất động sản đặc thù có sự hỗ trợ từ ngân sách, việc mua bán, chuyển nhượng loại nhà này bị ràng buộc bởi những quy định pháp lý rất chặt chẽ tại Luật Nhà ở 2023.

Điều kiện 'vàng' để chuyển nhượng nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023

Trước hết, cần hiểu rõ bản chất của loại hình này. Theo quy định tại khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023:

7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Chính vì có sự hỗ trợ từ Nhà nước, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế trong một khoảng thời gian nhất định. Cụ thể, Điều 89 Luật Nhà ở 2023 đã vạch rõ lộ trình cho việc bán lại nhà ở xã hội như sau:

• Trong thời hạn dưới 05 năm: Bên mua không được phép bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường. Nếu có nhu cầu bán, chủ sở hữu chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng đã ký.
• Sau thời hạn 05 năm: Đây là mốc thời gian quan trọng. Kể từ ngày bên mua đã thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng), họ mới có quyền bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho mọi đối tượng.

Thủ tục tài chính khi bán nhà ở xã hội sau 5 năm

Khi đã đủ điều kiện về thời gian (05 năm), việc bán nhà ở xã hội vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Theo quy định, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất (trừ trường hợp là nhà ở riêng lẻ) nhưng phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế.

Riêng đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Đây là điểm người dân cần lưu ý để tính toán chi phí khi thực hiện giao dịch.

Cảnh báo: Rủi ro 'mất trắng' khi mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện

Thực tế hiện nay, nhiều người vì ham rẻ hoặc muốn sở hữu sớm đã thực hiện các giao dịch "lách luật" như lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền hoặc hứa mua hứa bán khi chưa đủ 05 năm. Đây là hành vi cực kỳ rủi ro.

Tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023, pháp luật đã quy định rất nghiêm khắc về vấn đề này:

10. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội...

Như vậy, nếu bị phát hiện giao dịch trái phép, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Người mua không những không được công nhận quyền sở hữu mà còn phải bàn giao lại nhà cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư. Việc đòi lại tiền từ người bán lúc này sẽ trở nên vô cùng gian nan theo trình tự tố tụng dân sự.

Lời khuyên từ chuyên gia: Để đảm bảo an toàn pháp lý, người dân chỉ nên thực hiện giao dịch mua bán nhà ở xã hội khi đã có đủ Giấy chứng nhận và đảm bảo thời gian cư trú, thanh toán đủ 05 năm theo đúng quy định của pháp luật.