Tự ý tách thửa để chuyển nhượng: Hành vi bị nghiêm cấm và rủi ro pháp lý

Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đang diễn biến sôi động, nhu cầu chia nhỏ diện tích đất để mua bán, chuyển nhượng ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn lầm tưởng rằng mình có quyền tự ý chia tách thửa đất theo ý muốn. Thực tế, pháp luật đất đai hiện hành quy định rất chặt chẽ về vấn đề này nhằm đảm bảo quy hoạch và quản lý quỹ đất hiệu quả.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Điều này đồng nghĩa với việc nếu các bên chỉ ký kết hợp đồng viết tay hoặc tự ý chia tách mà không thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước, giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Điều kiện tiên quyết để tách thửa đất hợp pháp

Để việc chuyển nhượng một phần thửa đất diễn ra đúng luật, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu rõ:

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Đặc biệt, một trong những rào cản lớn nhất mà người dân thường gặp phải là quy định về diện tích tối thiểu. Tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, pháp luật nghiêm cấm việc công chứng, chứng thực và làm thủ tục sang tên đối với trường hợp tự chia tách thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất mới hình thành có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.

Ví dụ: Nếu UBND tỉnh quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại đô thị là 40m2, nhưng bạn tự ý chia một thửa đất 70m2 thành hai thửa 35m2 để bán, thì cơ quan chức năng sẽ từ chối cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) cho các thửa đất mới này.

Quy trình và hồ sơ tách thửa đất chuẩn xác năm 2019

Để đảm bảo quyền lợi, người sử dụng đất cần thực hiện theo các bước sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

2. Trình tự thực hiện thủ tục

Bước 1: Nộp hồ sơ. Người dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã (nếu có nhu cầu).

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cử người xuống đo đạc địa chính để chia tách thửa đất trên thực địa và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính.

Bước 3: Cấp Giấy chứng nhận mới. Sau khi hoàn tất đo đạc và xác nhận đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới tách và thửa đất còn lại.

Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định).

Lời khuyên pháp lý

Việc tự ý tách thửa đất để chuyển nhượng bằng "giấy tay" tiềm ẩn rủi ro cực lớn cho người mua (không thể sang tên, dễ xảy ra tranh chấp) và người bán (có thể bị xử phạt hành chính). Do đó, trước khi tiến hành giao dịch, các bên cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường địa phương để kiểm tra quy hoạch và điều kiện tách thửa cụ thể tại khu vực đó.