Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13) được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Tính đến thời điểm năm 2018, đây vẫn là văn bản pháp lý quan trọng nhất, điều chỉnh mọi quan hệ về quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam. Việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn tránh được những rủi ro pháp lý đáng tiếc.

1. Điều kiện và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) là một trong những nội dung được quan tâm hàng đầu. Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định sẽ được cấp Sổ đỏ nếu có một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

Đặc biệt, theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP (có hiệu lực từ 03/03/2017), nhiều vướng mắc về cấp Sổ đỏ đã được tháo gỡ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất đối với các diện tích đất dư thừa hoặc đất do khai hoang.

"Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP."

2. Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài hay có thời hạn?

Pháp luật đất đai phân định rõ hai hình thức sử dụng đất dựa trên thời gian:

Đất sử dụng ổn định lâu dài

Áp dụng chủ yếu đối với đất ở (đất thổ cư) của hộ gia đình, cá nhân; đất phi nông nghiệp sử dụng làm cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.

Đất sử dụng có thời hạn

Đối với đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất, thời hạn sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người dân có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn (theo khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013).

3. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và chính sách bồi thường

Nhà nước thực hiện thu hồi đất trong các trường hợp: Vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai hoặc do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật.

Về chính sách bồi thường, Điều 74 Luật Đất đai 2013 nêu rõ nguyên tắc: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 thì được bồi thường.

• Hình thức bồi thường: Bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể.
• Giá đất bồi thường: Do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

4. Giải quyết tranh chấp đất đai: Ưu tiên hòa giải cơ sở

Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp và thường kéo dài. Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc giải quyết thông qua hòa giải ở cơ sở.

Nếu không hòa giải được, các bên gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải. Đây là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết.

Hy vọng những thông tin tổng hợp trên đây sẽ giúp quý độc giả có cái nhìn tổng quan và chính xác về các quy định của Luật Đất đai 2013 trong bối cảnh pháp luật năm 2018.