Kinh phí bảo trì 2% luôn là vấn đề "nóng" tại các tòa nhà chung cư, thường xuyên dẫn đến những tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư. Với việc Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, các quy định về việc quản lý và sử dụng nguồn tiền này đã có những thay đổi quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ.

Quy định mới về đóng góp và quản lý kinh phí bảo trì

Theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản tiền này phải được tách bạch hoàn toàn với tiền bán hoặc tiền thuê mua và phải được nộp trước khi ký biên bản bàn giao căn hộ.

Về cơ chế quản lý, Điều 153 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán riêng biệt tại tổ chức tín dụng để quản lý kinh phí này. Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi mở tài khoản, chủ đầu tư có nghĩa vụ thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về thông tin tài khoản. Đặc biệt, pháp luật nghiêm cấm chủ đầu tư tự ý trích kinh phí từ tài khoản này vào bất kỳ mục đích nào khác trước khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

"Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư."

Kinh phí bảo trì chung cư được dùng cho những hạng mục nào?

Căn cứ theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD, nguồn kinh phí này chỉ được sử dụng duy nhất cho mục đích bảo trì, thay thế các hạng mục thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Cụ thể bao gồm:

• Hệ thống kết cấu chịu lực: Bảo trì khung, cột, tường chịu lực, sàn, mái, sân thượng và các phần bao che ngôi nhà.
• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), hệ thống cấp thoát nước, xử lý nước thải, cấy vi sinh và hút bể phốt định kỳ.
• Không gian chung: Hành lang, cầu thang bộ, nhà sinh hoạt cộng đồng và các diện tích khác không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân nào.
• Hạ tầng bên ngoài: Các công trình công cộng kết nối trực tiếp với nhà chung cư theo quy định của dự án.

Nguyên tắc sử dụng và trách nhiệm của Ban quản trị

Một trong những điểm cư dân cần lưu ý là Ban quản trị không được phép sử dụng kinh phí bảo trì cho công tác quản lý vận hành (như trả lương bảo vệ, vệ sinh hàng tháng) hoặc các mục đích kinh doanh khác. Mọi khoản chi từ quỹ bảo trì phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ và phải được báo cáo công khai tại Hội nghị nhà chung cư.

Trong trường hợp quỹ bảo trì đã sử dụng hết, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm theo kế hoạch đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi phát sinh các hạng mục cần sửa chữa đột xuất để đảm bảo an toàn cho tòa nhà. Nếu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì vẫn còn dư, số tiền này sẽ được dùng để hỗ trợ tái định cư hoặc chuyển vào quỹ bảo trì của tòa nhà mới sau khi xây dựng lại.

Việc nắm rõ các quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD không chỉ giúp cư dân giám sát hiệu quả nguồn tiền mình đã đóng góp mà còn góp phần xây dựng một môi trường sống an toàn, văn minh và bền vững.