Trong thị trường bất động sản hiện nay, việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để thực hiện các giao dịch mua bán chung cư không còn là chuyện hiếm. Nhiều người tin rằng đây là một giải pháp "thông minh" để tiết kiệm chi phí và đơn giản hóa thủ tục. Tuy nhiên, ranh giới giữa một giao dịch dân sự hợp pháp và hành vi "lách luật" trốn thuế là rất mong manh. Câu hỏi đặt ra là: Liệu việc ủy quyền mua bán chung cư có thực sự khiến bạn phải nộp thuế 2 lần?

Bản chất pháp lý của việc ủy quyền mua bán chung cư

Để hiểu rõ vấn đề, trước hết cần xác định thế nào là hợp đồng ủy quyền. Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015:

Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Về nguyên tắc, việc ủy quyền mua bán chung cư chỉ là việc chủ sở hữu "nhờ" một người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục pháp lý. Giao dịch này không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người được ủy quyền. Do đó, nếu đúng bản chất là ủy quyền, người được ủy quyền không phải là chủ sở hữu mới và không phát sinh thu nhập chịu thuế.

Khi nào ủy quyền bị "biến tướng" thành hợp đồng mua bán?

Trên thực tế, nhiều trường hợp các bên lập hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất là để thực hiện việc mua bán nhằm tránh các thủ tục sang tên phức tạp hoặc để "đợi giá" rồi bán tiếp cho người thứ ba. Trong những trường hợp này, phạm vi ủy quyền thường rất rộng, bao gồm toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp...) mà không cần sự đồng ý của chủ cũ.

Để ngăn chặn tình trạng thất thu thuế, Tổng cục Thuế đã ban hành Công văn 1133/TCT-TNCN hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. Theo đó, nếu việc ủy quyền hội đủ các yếu tố sau thì sẽ bị coi là hoạt động mua bán bất động sản:

• Bên được ủy quyền có toàn quyền định đoạt bất động sản và không phải hoàn trả lại cho bên ủy quyền.
• Bên được ủy quyền không nhận thù lao từ việc thực hiện ủy quyền.
• Giao dịch không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (như giao dịch giữa người thân trong gia đình).

Cảnh báo rủi ro nộp thuế 2 lần

Nếu cơ quan thuế xác định hợp đồng ủy quyền thực chất là một giao dịch mua bán, người ủy quyền (người bán thực tế) sẽ phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (thường là 2% giá trị giao dịch). Rủi ro "nộp thuế 2 lần" phát sinh khi:

1. Lần 1: Khi ký hợp đồng ủy quyền (được coi là mua bán lần 1), cơ quan thuế yêu cầu nộp thuế.
2. Lần 2: Khi người được ủy quyền tiếp tục dùng hợp đồng đó để bán chung cư cho một người khác (mua bán lần 2), một lần thuế nữa lại phát sinh.

Như vậy, thay vì tiết kiệm, các bên có thể phải gánh chịu chi phí thuế gấp đôi, chưa kể các rủi ro pháp lý khác như khi bên ủy quyền qua đời hoặc thay đổi ý định, hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt hiệu lực theo quy định của pháp luật dân sự.

Lời khuyên từ chuyên gia

Để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh các rắc rối về thuế, người dân nên thực hiện đúng quy trình mua bán, sang tên sổ hồng theo quy định. Việc sử dụng hợp đồng ủy quyền chỉ nên thực hiện khi có nhu cầu thực tế về việc nhờ người khác thực hiện thay các công việc hành chính, và cần quy định rõ ràng về thù lao cũng như thời hạn ủy quyền để tránh bị cơ quan thuế áp dụng các biện pháp truy thu.