Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực) vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là tại các vùng nông thôn hoặc các khu vực chưa hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, vì nhiều lý do như giá đất tăng cao hoặc phát hiện sai sót trong giao dịch, bên chuyển nhượng thường tìm cách lấy lại đất. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về việc "đòi lại" đất trong những trường hợp này?

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi một giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Dưới đây là 4 kịch bản pháp lý cho phép bên bán hoặc người có quyền lợi liên quan có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu để đòi lại quyền sở hữu.

1. Giao dịch vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng

Một trong những căn cứ phổ biến nhất để đòi lại đất là khi tại thời điểm ký giấy viết tay, thửa đất đó không đủ điều kiện để đưa vào giao dịch dân sự. Cụ thể, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện như: Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng), đất không có tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.

Nếu bên bán chứng minh được tại thời điểm mua bán, đất chưa có sổ hoặc đang trong tình trạng tranh chấp, họ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng giấy viết tay đó vô hiệu. Khi đó, bên bán nhận lại đất và hoàn trả lại số tiền đã nhận cho bên mua.

2. Tự ý bán đất hộ gia đình khi chưa có sự đồng ý của các thành viên

Đây là tình huống "dở khóc dở cười" thường gặp khi chủ hộ tự ý ký giấy tay bán đất mà không hỏi ý kiến các thành viên khác trong gia đình. Theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, đối với nhóm người sử dụng đất là thành viên hộ gia đình, việc định đoạt quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng.

Nếu một thành viên tự ý bán đất bằng giấy tay, các thành viên còn lại hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu đòi lại phần quyền sử dụng đất của mình do giao dịch vi phạm nguyên tắc đồng thuận của chủ sở hữu chung.

3. Vợ hoặc chồng tự ý định đoạt tài sản chung

Tương tự như đất hộ gia đình, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân phải được cả hai cùng định đoạt. Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 nhấn mạnh việc chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Trường hợp người chồng hoặc người vợ tự ý ký giấy tay bán đất mà không có sự đồng ý của người còn lại, bên không tham gia giao dịch có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

4. Vi phạm nghiêm trọng về hình thức của hợp đồng

Pháp luật đất đai luôn ưu tiên tính minh bạch thông qua việc bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, có một ngoại lệ quan trọng tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: Nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch (thường là đã trả 2/3 số tiền) thì Tòa án có thể công nhận giao dịch đó dù không được công chứng.

Ngược lại, nếu giao dịch mới chỉ dừng lại ở việc đặt cọc hoặc thanh toán một phần nhỏ (dưới 2/3 giá trị) và chưa bàn giao đất, bên bán có thể dựa vào lỗi vi phạm hình thức (không công chứng) để yêu cầu hủy bỏ giao dịch và đòi lại đất, tất nhiên sẽ phải chịu các chế tài về bồi thường hoặc phạt cọc nếu có thỏa thuận.

Lời khuyên từ chuyên gia: Việc đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay là một quy trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Người dân nên tìm đến các đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ bảo vệ quyền lợi tốt nhất.